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有关地价评估的一些认识 地价与房价的关系 有关地价指数 房地产价格指数 评估方法—假设开发法（剩余法） 建设用地、地价与城镇化 建设用地、地价与GDP 建设用地、地价与交通 一、地价与房价的关系 观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素 观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素 房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。 概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。 一、地价与房价的关系 商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。 介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。 二、有关地价指数 二、有关地价指数 地价指数测算模型的选取 地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。 [1] 拉式公式：K=∑P1 q0/∑P0 q0，以固定基期流转量作为权数。 [2] 帕氏公式：K=∑P1 q1/∑P0 q1，以报告期流转量作为权数。 二、有关地价指数 价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。 二、有关地价指数 拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的： ①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。 ②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。 比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。 二、有关地价指数 采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点： ①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。 ②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。 ③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。 二、有关地价指数 （2）各类指数测算模型 ①分级分类指数 样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。 Iij=∑[ (Pit/Pi0)/nij]×100 Iij:i级j类指数; Pt:样本宗地现期价格 P0:样本宗地基期价格 nij: j级i类样本宗地的个数 二、有关地价指数 ②分类指数 以i类各级指数的乘