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老年地产的三座大山安家2012/10/23 　　现有普通住宅不具备养老问题的解决　　我国老龄事业发展的“十二五”规划从机构养老、社区养老和居家养老三方面提出了建设目标和任务。居家养老成为解决大部分老人健康养老的主体养老模式。但是，就现状而言，我国城市住区居住条件尚不具备保障老年人养老的条件。这是因为：　　第一、我国现状居住套型是不能适应老年人需求的，据测算我国空巢型老人家庭数量已经超过一半，居家养老的老年人失去了必要的关照和保护。　　第二、现状居住社区适老配套设施专门设置不足，缺乏老年人的活动场所。老年人无处去，生活极度平凡无所事事。　　第三、既有老住区中往往用地紧张，很少有空闲场地用于支持补充的养老设施的建设，很多城市住区不得不依靠既有建筑的改造来完成。　　第四、既有住区尚未能建立一支老年居家养老上门服务的队伍。服务人员的专业技能差，尚不能应对各种老年人的特殊需要。服务人员数量缺口在短时间内难以形成。　　养老地产老年住区市场开发可以直接定位于大众老人的后半生的健康养老生活，从一开始就完全按照老年人的需求来设计和建设，服务和配套更为周到和完善，同时通过规模经营和管理，减低服务成本，使老人真正享受乐龄人生。　　养老产品模式直接从三方面来进行：1)打造一个适合老年人居家养老的硬件条件；2)配置更多的老年设施；3)建立一支专业化的老年养老服务的专门公司。　　提倡老年服务社会化、让社会资源和市场化为老年社区建设出力。老年社区从开始就建立“一揽子”服务系统，实现“持续养老”的理念。　　老年地产启动的障碍解决途径　　目前市场启动的障碍主要有两个：　　其中健康养老观念的缺失是当前养老地产最大的拦路虎；我国老年人克俭奉人，忍让为先，不知道在老来之时安排属于自己的幸福生活；另外，我们养老机制缺乏活力，特别是心理慰藉的贫乏，使大多数老年人望而生畏。　　其次老年地产盈利模式也是个大问题。一般来说老年地产需要配置比普通住区设施多得多的比例，项目成本因此会大幅增加，老年住区的介护、医护单元部分资产一般需要永久持有，因此企业资金压力大和管理周转要求高，回报时间相对较长。这些都是难点。　　我认为，老年地产的启动首先要从有条件有支付能力的老人开始，主要是为容易实现理想的众多目标以取得经验，通过成功项目的开发为社会树立一个很好的榜样。从而逐步扭转社会固有养老理念、调动更多的社会力量来参与，把养老地产的开发引向大众老人都能接受的养老模式和服务管理模式。　　目前我国的老年人口总数已经达到1.4亿人，即使按照1-2%有支付能力的老人的比例来计算，也有1400万以上的老年人的市场，这部分老人的需求和市场是巨大的。　　蛋糕足够大，如何来撬动？首先在思想理念上要加大宣传，拿出典型的养老地产的示范工程吸引广大的老年人的投入。　　解决企业资金和赢利的问题是启动老年地产市场的核心。需要从以下几个方面着力：　　一是做大规模，住区的面积越大，越有利于配套完善和分摊成本。　　二是努力促进社会参与与合作，使更多的专业化服务公司进驻住区开展业务，同时分摊投资，实现共赢。　　三是政府要在土地、税收、贷款、公积金政策等方面加以倾斜和支持。　　四是要加强老年地产相关标准的制定，消除总有一部分好心人担心养老地产是“挂羊头卖狗肉”的疑虑。　　适合老年人的居住模式是什么？　　老年住区开发模式大致有五大类：社区居家型、养老公寓型、介护休养型、医疗康复型、旅游度假型。五大类型在土地的取得方式、项目的运营模式以及经营服务的侧重点各有不同，尤其突出的是，社区居家养老模式的趋势，提供了大众养老的主体模式，要快速实现老人居家养老的理想，开拓老年地产市场，通过广大开发商的投入，是唯一可行的途径。　　在设计理念上，老年住区的规划设计要体现八个功能：养老居住功能、生活协助功能、社会交往功能、医疗康复功能、娱乐休闲功能、文化教育功能、余热发挥功能、服务管理功能。　　我在台湾看到一些成功的老年住宅项目，就一反常态的将会客厅安排到与走道紧邻的位置，方便屋内屋外的邻里老人的招呼交流。还有一些项目一改通常的一梯两户的设计模式为通廊式设计，以便于专业化服务人员上门，也为老年人提供最大的交往机会，这对老人是最为需要的条件，有的在走道上预留一些扩大了的零星空间，作为老人小恬、看书和棋牌的场所，收到了不错的效果。　　总之，养老地产不光是做地产开发的一个问题，而是全社会全行业的头等大事。我们要把这个老年地产作为一个强大的支撑点，把各种力量、各种社会因素吸引进来，使中国老年人能够及早过上幸福健康的晚年生活。保利地产欲进军老年地产发布: 2012-3-02　来源: 风尚中国近日，保利地产在北京举行品牌发布会，公布了下一个十年的发展战略规划。保利将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破，同时未来十年保利将在北京加大商业地产