用益物权的概念和特征.pptVIP

18.1用益物权的概念和特征 1、概念和特征 对他人所有的动产或不动产在一定范围内进行占有、使用和收益的权利。 1）目的为取得物的使用价值 2）主要以不动产为标的物，物权法承认动产用益物权 3）属于他物权、限制物权和有期限物权，是一种独立物权 2、用益物权的社会意义 1）解决财产占有和使用的分离，利于财产的有效利用 2）克服租赁、借贷等债权关系对于利用人保护的不足 18.1我国民法上用益物权的分类 划拨的建设使用权转让 案情简介： 某市国土局于1989年7月13日下文批准，将位于龙昆路和龙华路十字路口东南角1、38亩土地划拨给房建公司用于建公办大楼。该批文明文规定：“应严格在红线范围内控制用地，不得擅自超越，不得擅自改变土地使用性质。”房建公司取得上述两块土地批文后，于1990年7月5日向市城建局申报建8层办公楼，该局于1991年12月28日下发了施工任务通知书，批准房建公司在被批土地上建8层办公楼。房建公司取得施工许可证后，因公司经营状况恶化，即取消了建设办公楼的计划，而将取得的土地使用权转让给中商公司，双方约定：房建公司将土地使用权转让给中商公司，用地2779平方米，每平方米售价4200元，共计8618万元，分6次付清；付第二批款项后，房建公司把所有文件、红线图和土地使用权证等正本交给中商公司保管；交付使用时间为1994年9月30日。 争议点： 划拨的土地使用权能否转让，转让要符合什么条件？ 法理分析： 划拨是土地使用权无偿取得的一种方式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“ 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。” 划拨土地使用权可以经法定程序后进行转让。《城市房地产管理法》第三十九条 规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” 在本案中，房建公司经申请和批准，取得了划拨土地使用权，后将划拨土地使用权转让给中商公司，并未报请有批准权的人民政府审批，且未补办出让手续，违反了有关国有土地使用权转让的规定，因此，房建公司转让划拨土地使用权的行为无效。 18.2 建设用地使用权 1、概念和特征 依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并所有建筑物、构筑物或其他工作物及其附属设施的权利。又称城镇国有土地使用权。（传统民法称地上权）存在于他人土地之上的权利 1）客体为国有土地 2）以保存建筑物或其他工作物为目的（其范围包括地上和地下） 3）不以建筑物或其他工作物的存在为前提 18.2 建设用地使用权 2、取得方式 1）通过行政划拨取得土地使用权（行政行为）。具有公益性、无偿性、无期限性，限制其转让，经批准可以转让的，须补交土地出让金。适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等用地。 2）通过土地出让取得土地使用权（协议、拍卖、招标、挂牌）土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。双方签订土地出让合同，约定双方权利义务。（居住用地70年，工业用地50年，教科文卫用地50年，商业用地40年） 3）通过受让转让取得土地使用权（协议）土地使用者将土地使用权通过出售、交换和赠与转让给其他人。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 3、登记 无论通过何种方式取得，建设用地使用权均需要在国土资源管理部门办理登记手续，领取建设用地使用权证，方能设立。 18.2建设用地使用权 4、建设用地使用权人的权利 1）占有和使用土地 占有、使用、收益权，建造、所有并经营建筑物； 物上请求权、相邻关系的适用 2）处分权 通过书面合同将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 转让应符合《城市房地产管理法》的条件 通过出让方式设立的建设用地使用权的转让条件：缴纳全部土地出让金并取得土地使用权证书，完成开发投资总额的25%以上 划拨的建设用地使用权的转让条件