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房地产投资资金融通 【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5％，第一年支付股利率为10％，预计每年股利增长率为9％，试计算其资金成本率。 【解】 根据公式得： 资本资产定价模型法公式： ：无风险报酬率； ：平均风险股票必要报酬率； ：股票的风险校正系数。 【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10％，平均风险股票必须报酬率为15％，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。 【解】 根据公式得： ＝10％＋1.10×（15％－10％）＝15.5％ 优先股资金成本率 ：优先股预期年股利支出； ：优先股资金成本率； ：优先股筹资费用率。 ：优先股票面价值； 【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4％，股息年利率为14％，试求其优先股资金成本。 【解】 根据公式得： 留用利润筹资成本率 ：第一年股利； ：留用利润资金成本率； ：股利年均增长率。 ：留用利润总额； ：加权平均资金成本率； ：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ； ：第j种来源资金的成本。 综合资金成本的计算 说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。 【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。 预期年股利增长率 5％ 普通股市价12元 股利率 0.7元/股 个人所得税率20％ 留用利润额200万元 留用 利润 所得税率 25％ 发行费用 15万元 债券利率 9.0％ 发行总额 1500万元 债券 发行费用 12万元 股利率 0.7元/股 发行总额 400万元 （40万股） 优先股 预期股利增长率3％ 发行费用 2.4万元 预期股利 1元/股 发行总额 400万元 （40万股） 普通股 所得税率 25％ 抵减金额 20万元 年利率 7.5％ 贷款余额 400万元 银行 贷款 【解】 （1）银行贷款资金成本率 （2）普通股筹资成本率 （3）优先股筹资成本率 （4）债券资金成本率 （5）留用利润资金成本率 （6）综合资金成本率 已知总筹资额＝400＋400＋400＋1500＋200＝2900万元，则 可得综合筹资成本率为： K＝5.92％×13.79％＋13.06％×13.79％＋7.22％×13.79％＋6.82％×51.73％＋8.67％×6.90％ ＝7.74％ 由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。 类别：边际成本和加权平均边际资金成本； 作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。 边际资金成本的计算 情形一：追加筹资但成本不变的情况 若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变； 若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。 情形二：追加筹资成本随筹资规模扩大而变化的情况 根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）； 确定目标资金结构； 计算筹资总额成本分界点，列出相应筹资范围； 分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。 【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。 14.4％ 100％ 300000 合计 18％ 60％ 180000 普通股 12％ 10％ 30000 优先股 8％ 30％ 90000 长期负债 资金成本率 所占比重 金额（元） 资本来源 【解】 （1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示 （单位：元） 22％ ＞2880000 20％ 1080000～2880000 18％ ≤ 1080000 60％ 普 通 股 14％ ＞252000 12％ ≤252000 10％ 优先股 12％ ＞720000 10％ 270000～720000 8％ ≤ 270000 30％ 长期 负债 资金成本 增资范围 目标资 金结构 资金 来源 （2）计算筹资总额分界点 即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。 计算公式为： ：第j种来源资金的成本分界点； ：筹资总额分界点； ：目标资本结构中第j种资本的比重。 根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。 4800000元 —— ＞2880000元 22％ 1800000～4800000元 2880000/0.6＝4800000元 1080000～28