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第九章 土地增值税 内容提要 第一节 土地增值税概述 第二节 土地增值税的计算 第三节 土地增值税的申报缴纳 第一节 土地增值税概述 一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让的增值额征收的一种税。 第一节 土地增值税概述 二、特点 （一）以土地增值额为征税对象； （二）征税面较广； （三）采用扣除法和评估法计算增值; （四）实行超率累进税率； （五）实行按次征收 第一节 土地增值税概述 三、征税范围 （一）一般规定 1．土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2．土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其它附着物的产权征税。 所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 3．土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。  第一节 土地增值税概述 表10－1 土地增值税四级超率累进税率 第二节 土地增值税的计算 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额 一、计税依据的确定 （一）收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 （二）扣除项目及其金额 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （1）能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的， 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 （2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 （二）扣除项目及其金额 与转让房地产有关的税金：指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。 　 其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用的，印花税不再单独扣除。　　 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。 （二）扣除项目及其金额 旧房及建筑物扣除项目为： 1.房屋及建筑物的评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 二、应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税率计算征收。计算公式是： 应纳税额＝∑ (每级距的土地增值额×适用税率) 速算扣除法计算，即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下； 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 三、减免税优惠 （一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 （二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。　　 （三）2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。　　 （四）廉租住房、经济适用住房的免税政策。 第三节 土地增值税的申报缴纳 一、纳税期限： 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关申报纳税。 二、纳税地点： 　土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。房地产所在地，是指房地产的坐落地。 三、房地产开发企业土地增值税清算管理（了解） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 计算举例 【例题1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。 开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元； 房地产开发成本3000万元； 财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目