第二章不动产投资.pptVIP

2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 1.风险溢酬法（累加法或者安全利率加风险调整值发）。 资本化率可能由以下几部分组成： 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 2.市场提炼法 市场提炼法（market-extraction）是直接从市场上取得资本化率的一种方法，在净营运收入（NOI）可以确定的情况下，只需要确定资产的销售价格即市场价值（MV0）就可以以此估计资本化率： 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 3.加权资本成本法（抵押贷款与自有资金的组合） 不动产投资的金额一般十分巨大，除了投资者的自有资金（股本）外，经常还包括了相当部分的贷款。不动产的收益率必须同时满足这两部分资金对投资收益的要求，抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合利用抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数。 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 3.加权资本成本法（抵押贷款与自有资金的组合） 抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。 自有资本化率：从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资金额的比率。 综合资本化率 =抵押贷款金额×抵押贷款常数/不动产价格+自有资金额×自有资金资本化率/不动产价格 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 3.加权资本成本法（抵押贷款与自有资金的组合） E为自由资本投资额 D为贷款额 V为总投资额 为股权回报率 为债券回报率一般为贷款利率 2.3 不动产投资的风险 2.3.1 不动产投资的风险 不动产投资项目的风险是指由于随机因素的影响所引起的不动产开发投资的实际收益偏离预期收益的可能性 2.3 不动产投资的风险 2.3.1 不动产投资的风险 不动产投资的风险有其独特性： 1.客观性 2.不确定性 3.可测性 4.风险收益双重性 2.3 不动产投资的风险 2.3.2 不动产投资的风险管理 不动产投资项目的风险处理方法 风险预防、风险回避、风险自留和风险转移等 2.4 房地产投资信托(REITs) 2.4.1 房地产投资信托 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust，REITs） REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在国际上，典型的REITs产品多为股权性质，在证券交易所挂牌交易，可由普通个人投资者(散户)和各类机构投资者买卖。 2.4 房地产投资信托(REITs) 2.4.1 我国的房地产投资信托 提上议事日程的中国第一个REITs概念产品，天津“债权版”的REITs的试点方案和审批流程。 天津递交国务院的保障房REITs方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司(下称天房集团)持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100%。 2.4 房地产投资信托(REITs) 2.4.1 房地产投资信托 天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。 2.4 房地产投资信托(REITs) 2.4.1 房地产投资信托 天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托(债权REITs)，受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者(主要为国内商业银行)。受益券发行规模可达信托资产总规模的80%，约38亿元。 2.5 不动产融资创新 2.5.1 资产证券化含义 资产证券化是指企业或者金融机构把缺乏流动性的，但有稳定未来现金流的资产进行组合，以资产池为支撑向市场发行资产支持证券。 资产证券化的发展经历了两个阶段：第一阶段是银行信贷资产证券化，第二阶段是其他公司应收账款的证券化。 2.5 不动产融资创新 1.资产证券化的参与者 (1)发起人 (2)特殊目的实体（Special Purpose Vehicle—SPV） (3)信用提高机构 (4)信用评级机构 (5)承销商 (6)服务人 (7)受托管理人 (8)投资者 2.5 不动产融资创新 2.资产证券化的基本结构 投资者 受托管理人 债权 债务