城镇混合住宅商业房地产项目研究报告.doc

开篇语 基于前期市场研究以及中原对市场状况及其变化趋势的把握，本着为发展商创造最大化经济效益和品牌效应的双重目标，中原对电子产业集团城东项目的定位及发展策略做了深入的研究与思考，并撰写了此报告。 项目位于建设路片区，目前周边环境较差。但由于成都市政府执行城东工业结构调整的政策，未来建设路片区面临较大的拆迁改造。周边环境的改善使本项目在未来面临较好的开发机遇。 目前整个城东的房地产市场发展良好，整体以真实需求为主。项目开发的系统风险较小。在城东高端市场方面，中原已在市场部分报告中作出了清晰的论证，本项目在城东发展成为高端住宅项目具有良好的市场可行性。 本项目定位于城东高档次的高层电梯公寓，在环境的打造上可以说是城东范围内的佼佼者。在城东高端市场竞争中可以说具有良好的竞争力。 区位上本项目位于二环路外侧，具有绝佳的地段优势。在整个城市向三环发展的背景下，目前在整个成都市二环路周边的土地资源稀缺性的特征越来越明显，居住于二环周边已经是很多购房者的梦想。目前成都市在二环沿线上只有东二环路具备较大的发展潜力。因此，地段对本项目而言是重要的核心竞争力。 为达到预期元/㎡的均价（住宅），本项目发展的重点应是提升项目的综合素质。从户型到单体建筑，从园林规划到配套设施，本项目都应下足功夫，为高端消费者提供最佳的居住产品选择。 四川中原本着求实创新的原则，对本项目的定位、产品设计、配套设施、定价做出了详实的分析和科学的建议。本报告可作为目前项目定位及建筑设计的指导性文件。 目 录 第一部分：项目地块开发条件分析 5 一、地块现状描述 5 1、地块概况 5 2、地块形态 5 3、周边环境概况 6 二、地块技术指标 7 三、地块SWOT分析 8 1、SWOT列表 8 2、SWOT分项分析 8 3、SWOT总结 11 第二部分 项目开发可行性分析 15 一、市场机会点和风险分析 15 1、市场开发机会分析 15 2、片区机会分析 17 3、项目产品的发展机会分析 18 4、市场风险分析 19 二、物业开发条件设定 20 1、发展步骤 20 2、物业开发时机 20 三、物业投资回报核算 21 四、项目开发可行性评价 22 第三部分 项目住宅部分定位 22 一、项目定位及项目设计概述 22 1、项目定位的出发点 22 2、高端项目概述 23 3、发展要点 24 二、项目开发体量建议 25 1、方案一 26 2、方案二 27 3、方案财务及销售指标对比 27 4、中原建议 28 三、形象定位 29 1、核心理念 29 2、建议广告语 29 3、案名建议 30 四、目标客户群 31 1、分类标准 31 2、目标客户群概述 31 3、目标客户群特征描述 33 五、项目档次 35 1、档次定位 35 2、物业档次的主要支撑 35 六、价格定位 35 1、价格定位的意义 35 2、住宅物业价格的定位 35 3、价格定位的主要支撑因素 36 七、功能定位 40 1、住宅功能定位 40 2、商业功能定位 40 第四部分 住宅部分规划设计建议 40 一、小区规划布局建议 40 1、建筑排布及朝向 40 2、小区出入口 42 3、中心景观及组团景观 42 4、会所及其运动场地 44 5、商业布局 44 6、其他 45 7、车库 45 二、户型设计建议 45 1、户型配比及面积区间 46 2、户型设计要求 51 3、市场接受度较高的户型 54 4、市场接受度较低的户型 66 三、建筑设计建议 69 1、外立面 69 2、大堂 70 3、大堂入口 70 4、电梯间 72 5、阳台 72 6、空调位 74 7、窗户 74 8、屋顶细部处理 75 9、底层架空 75 四、园林设计建议 76 1、整体效果 77 2、园林与建筑 77 3、休闲、交流 78 4、小品 78 5、水景 78 6、路面 79 7、垃圾筒 80 五、项目配套建议 80 1、配套设施 80 2、会所配备的建议 80 3、景观生态泛会所 82 4、运动功能配套建议 83 5、车位 85 六、项目物管建议 87 第五部分 商业部分定位 89 一、区域商圈研究 89 1、建设路商圈简析 89 2、建设路的商业历程 89 3、成都各主要商圈各项指标对比 90 4、建设路商圈特征分析 91 5、城市规划发展对商圈的影响 91 6、建设路商圈未来发展预测 92 7、项目商业的SWOT分析 92 8、SM城市广场专题研究 93 9、商业定位建议 96 10、商业规划建议 99 附件一：方案一财务测算表 102 附件二：方案二财务测算表 104 第一部分：项目地块开发条件分析 一、地块现状描述 建筑需要体现自身的风格以及楼盘的品质，并融入周边的环境，与环境相协调，因此必须了解周边地块的