-桂林财富名城财富锋尚产权酒店营销策划案.docVIP

题目：桂林财富名城（财富锋尚）产权酒店营销策划案 来源：李佳洁作为助理策划总监的身份参与实践得到的经验总结。 应用：对于房地产商进行产权酒店的推广，扩大酒店的影响力，树立投资新概念，扩大酒店的知名度有借鉴作用。 内容： 产权酒店兴起于上世纪70年代，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近年已有几十家产权酒店诞生。国内产权式酒店的开发集中国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市，在逐渐向中小城市转移，这其中以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。桂林房地产市场经过近几年的洗礼，在新世纪开始驶入前所未有的快车道，房地产开发和销售均创历史新高，房地产价格节节攀升，个人购房成为房地产市场消费的绝对主力，整个桂林房地产市场呈现出一片繁荣兴旺的新景象。透视目前的桂林房地产市场，其中一个明显的现象引起了我们的关注。既2002年新推出楼盘规模日趋增大，楼盘素质越来越高，几万、十万平方米以上项目大量出现，几十万平方米的楼盘蓄势待发。国际级酒店汇聚的外城和国际生态住区“双城合壁”国际级酒店汇聚的外城和国际生态住区“双城合壁”(地段：地处三里店核心位置，坐标性建筑。 定位：国际级酒店汇聚的外城和国际生态住区“双城合壁”在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点，引导目标客户群。 方案三：价格策略——进行返租式产权酒店模式 产权酒店大多分为纯产权式酒店、返租式产权酒店。 １.纯产权式酒店 纯产权酒店的终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度都略有不同。 ２.返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为： 房产总价×事先约定的年回报比例（一般为6—8%） 在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。 ３.我们选择返租式产权酒店的模式开发酒店，是因为开发商主体为专业的酒店经营公司，讲究的是利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理的超额利润（除去投资者所得），其销售目的不过是回收其开发投资。并且有利于增强投资客的投资信心。 方案四：打造促销规模，提升档次，抢占先机 活动一：邀请广西区内外知名书画家向桂林市政府和高新区政府、开发商赠送了书画珍品。100多名儿童在“清水秀水、我们的家”财富名