090619大兴区16地块投资评审报告.pptVIP

EndThank you 项目市场细分∣代表项目分析——顺驰领海 客户情况 年龄特征：25-45岁 学历特征：以大学专科以上学历为主 区域特征：北京和外地区域客户 职业特征：西三环政府机关单位公务员；金融街、六里桥区域企业单位白领；大兴区个体小老板； 新发地果品批发市场个体老板；大兴区机关事业单位工作的公务员；部分房地产投资客。 收入特征：家庭年收入10万以上 交通工具：公共交通为主，部分靠私家车出行。 购买特征：以自主为主兼有部分投资客，客户首次置业为主，两口之家较多。大兴区域内的个体老板及企事业单位的地缘性客户较多。 Gemdale Corporation CONTENTS 项目细分市场分析 地块规划定位分析 北京市整体市场分析 地块销售情况预测 项目的SWOT分析 项目定位分析 项目价格以及涨幅判断 地块规划定位分析∣项目SWOT分析 优势： 地块所属的大兴核心区北部新区，自然条件较好，道路、教育、医疗等配套设施正在建设和完善当中，具备开发建设中高档项目的条件。 地块资源相对较好，西侧地块容积率2.2、东侧相对较低为1.8，可以打造市场稀缺的中低密度、成熟社区； 交通优势由五环路和京开高速组织的交通网可以快速地和市区连接。它距离南三环玉泉营环岛仅8公里，距市中心13公里，兴华、兴业大街贯穿城区南北，兴华大街向北直达京开公路。兴业大街更可直接连通南五环。 西侧临西旺路及京九铁路，噪声带来的居住质量下降； 东侧及南侧为已建成及在建的普通住宅小区及限价房，不利于项目形象提升； 政府规划利好因素多，区域远期规划向好，基础设施建设不断完善。一个低密度、高绿化、亲自然、重配套的大型高档生活社区，已经在黄村初具规模。 京开高速、地铁4号线延长线等交通条件不断完善和发展，西南四环内不断上涨的房价，为本项目吸引大兴区域外的城区客户带来可能； 黄村周边开发建设的快速启动、工业园区及产业基地带来强劲需求； ３月１７日，北京市投资600亿元规划丽泽金融商务区开发建设全面启动。丽泽商务区的发展能够带动整个西南地区的发展 金地·格林小镇以及近期金地·格林小镇6项目通过自身的产品能力在南城树立了良好的口碑及品牌影响力； 劣势： 机会： 威胁： 地块规划定位分析∣项目SWOT分析 劣势： 区域内同一时期大量住宅用地集中供应，加剧了同期的竞争，形成客户分流 应对策略： 本项目规模适中，其中西区密度在近期供应地块中容积率最低，可打造成为高品质低密度住宅，在项目开发中需充分挖掘其价值，带动项目整体品质的提升。同时，在产品研发上，通过增设大面积落地飘窗、开敞阳台改封闭阳台等方式创造附加价值。借鉴龙湖的做法，强化小区内部景观的打造，成为大兴最好的景观社区。 Gemdale Corporation CONTENTS 项目细分市场分析 地块规划定位分析 北京市整体市场分析 地块销售情况预测 项目的SWOT分析 项目定位分析 项目价格以及涨幅判断 地块规划定位分析∣项目客户定位 追求安静、私密、现代的财富新贵阶层 核心客户（60%）—— 大兴镇内政府机构公务员，学校、医院、银行、企事业单位中层以上职员及年轻白领； 大兴开发区、生物医药基地以及北京国际印刷包装产业基地内企业的中高层管理者及年轻白领； 大兴区内私营业主。 重要客户（30%）—— 南三四环花乡、玉泉营等丰台科学城、总部基地内的专业人员，政府机关的公务员，为改善居住品质需求的客户； 金融街为核心的西部银行、证券等行业中高级白领； 西南三环至四环丽泽、玉泉营、新发地等商圈生意人等； 游离客户（10%）—— 中关村西北部区域IT、传媒、咨询等行业的高级白领、中高端管理者； 外地购房者 自由职业者 地块规划定位分析∣地块规划指标以及布局建议 地块指标以及住宅分布原则： 西区地块容积率2.2相对较高，且西临西旺路及京九铁路、环境较差，建议布置两梯四户板式塔楼，布局两居及小三居，其余尽可能布局为一梯两户、可接受两梯三户设计，社区中央景观环境最好的位置设置一梯两户大三居； 东区地块容积率低1.8，产品上可以适度舒适，三居比例较西区加大，尽量布局一梯两户，地块内东侧临中学及幼儿园处布置一梯三户两居；大户型部分尽可能在社区内部景观资源优势处布置一梯两户； 营造大兴区域中高档、中低密度社区，延续金地格林小镇的欧洲小镇品牌形象 格林系列●欧洲小镇 地块规划定位分析∣项目产品定位 户型建议： 商业部分建议： 建议设置社区配套商业，由于东西两区均要分别设置主入口，考虑到东、西两地块中间人流量相对较大，因此在西侧地块主入口处设置商业，服务于本小区居民生活，规划建筑面积1029平，为底商形式，层高4.2米 在户型的设计上尽可能通过阳台由开敞变为封闭，或者通过飘窗等创造尽量多的价值。 100% 2352 2467