2006年潍坊火车站DE地块项目前期市场调研及定位报告--libin0411.pptVIP

潍坊火车站DE地块项目前期市场调研及定位报告 山东中经置业投资有限公司 内容提要 前言：研究背景及研究目的 第一篇 潍坊房地产发展状况及政策分析 第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况 第二章：火车站商圈房地产分析 第三章：近期房产政策研究 第二篇 项目市场调研分析 第一章：商业市场研究 （ 潍坊专业市场研究、潍坊零售市场研究及各主要商业街情况） 第二章：竞争个案研究 第三章：项目周边配套情况 第三篇 项目初步市场定位 第一章：项目概况及SWOT分析 第二章：项目开发及发展战略 第三章：项目市场定位 前 言 研究背景 中经置业潍坊火车站DE地块项目位于潍坊火车站商圈，南至火车站广场、东临向阳路、北靠健康西街、西临爱国路，建设用地面积为72275平方米。 根据项目情况，本地块位于火车站商圈板块，因此在开发上需对于整个商圈市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解。 由此，我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的定位工作。 研究目的 项目直接关联问题： 1、市场供应量较大，本项目如何形成差异化竞争？ 2、商业部分如何定位？选择哪些业态？怎么组合？ 3、商业部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？ 4、住宅部分存在哪些问题？如何规避？ 5、住宅部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？ 6、如何创造项目产品的核心卖点？ 第一篇 潍坊房地产发展状况及政策分析 潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况 火车站商圈房地产分析 近期房产政策研究 第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况 第一节、潍坊概述 （一）综述 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 1、行政区划及面积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。 潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。 2、基础设施完善 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。 3、经济实力居山东省第四位 按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。 小结： 潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，基础设施完善属于中国比较适宜经商和居住的城市之一。 （二）城市规划 1、城市性质 具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。 2、城市布局及区域职能 1）潍坊市整体布局 中心城区总体布局 ——“一心、一环、一轴、一廊”。 ?????? “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区； ?????? “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； ?????? “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。 ?????? “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。 2）潍坊市中心城区职能各异 中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。 “长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有