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房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业viplingzhi@ 一、房地产投资风险的概念 （四）模型的应用——折现率的确定 四、金融机构对房地产抵押物的要求 项目贷款审查 客户评价 项目评价 担保方式评价 贷款综合评价 六、金融机构对项目贷款的审查 资信等级划分：AAA；AA；A；BBB；BB；B 银行贷款对企业资信的要求： BBB及以上资信等级的 企业才能获得银行资助。 企业资信等级评价 项目基本情况指标：四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实清楚；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目品质 市场分析指标：市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售/预租能力 财务评价指标：财务内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评价 贷款项目评估 1 保证：由贷款银行、贷款人与第三方签订一 个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时， 由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应 的责任。 2 抵押：指借款人或第三人在不转移财产 占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。 3 质押：指借款人或第三人以其动产或权利 （包括商标权、专利权等）移交银行占有，将 该动产或权利作为债务的担保。 贷款担保 贷款担保方式评价 * 证券是多种经济权益凭证的统称，用来证明持券人有权按其券面所载内容取得应有权益的书面证明。按其性质不同可将证券分为证据证券，凭证证券和有价证券。人们通常所说的证券即有价证券。 股票是一种有价证券，是股份公司在筹集资本时向出资人公开或私下发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的凭证。股票代表着其持有人（股东）对股份公司的所有权，每一股同类型股票所代表的公司所有权是相等的，即“同股同权”。股票可以公开上市，也可以不上市。在股票市场上，股票也是投资和投机的对象。对股票的某些投机炒作行为，例如无货沽空，可以造成金融市场的动荡。 基金（Fund）有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。例如，信托投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。 第一章 房地产投资 第一节 投资与房地产投资 第二节 房地产投资的形式与利弊 第三节 房地产投资的风险 第四节 房地产投资的资金融通 第一章 房地产投资 ——第三节 房地产投资的风险 风险：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为 未获得预期投资收益的可能性大小。 风险分析的目的是为投资者回答如下问题： 1.预期收益率是多少，出现的可能性有多大？ 2.相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说， 产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 3.预期收益的变动性和离散性如何？ 投入资金的安全性（招保万金）期望收益的可靠性（山洞）投资项目的变现性资产管理的复杂性（内认） 房地产投资风险主要体现在： 中国房地产上市公司四强 ——招保万金 招商地产董事长——林少斌 保利地产董事长——宋广菊 万科集团董事长——王石 金地集团董事长——凌克 华远地产董事长——任志强 万达董事长——王健林 万达——中国商业航母 投入资金的安全性（招保万金）期望收益的可靠性（山洞）投资项目的变现性资产管理的复杂性（内认） 房地产投资风险主要体现在： 系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险 个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险 二、房地产投资风险的类型 1 2 3 4 通货膨胀风险 通 货 膨 胀 风 险 市场供求 风 险 周期 风 险 变现 风 险 利率 风 险 政策 风 险 或然损失 风 险 政治 风 险 5 6 7 8 （一）系统风险分类 变现风险：是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险 4 通货膨胀风险（购买力风险）：资金贬值（购买力降低）所带来的风险 1 市场供求风险：（租金变化、房地产本身价值的变化） 2 周期风险：房地产市场的周期波动 系统风险 3 3 利率风险：利率升高对房地产投资产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率 对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值。二是利率升高会加大投资者的债务 负担，导致还贷困难。另外，利率升高还会抑制市场上的房