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2. 自住型和投资型购置投资的影响因素 高尚社区的中大户型，普通社区的中小户型 户型、楼层、质量 产品 通常为按揭方式，以租养房或等待升值 依据收入和支出状况选择 价格与付款方式 租售比 ，升值之前的时机，如政策实施之后、规划实施之前 楼盘预售时、萧条时期、通胀之前，其他非常时期 时机 经济活跃、网路发达、配套齐全、用途适宜性强 生活方式决定地段，公共配套，交通便利程度，居住环境 区位 物业服务 关系到住房的升值潜力和对租户的吸引力 关系到住房的升值潜力 投资型 自住型 三、二手房购置性投资分析 二手房购置性投资程序； 自住型购置性投资影响因素； 投资型购置性投资影响因素； 新房、二手房购置性联动投资。 内容： 1. 二手房购置性投资程序 提示：在房源上选择面更广；多依赖中介；获得资金支持较难。 联系、考察房源 查找、筛选房源 二 手 房 过户，缴纳相关税费，收房入住或经营 接触洽谈签订合同 确定目标楼盘 确定重点待选楼盘，实地考察 购前准备 明确投资目的 新 房 程 序 类别 2. 自住型和投资型购置投资的影响因素 高尚社区的中大户型，普通社区的中小户型 房屋性质、新旧、户型、建筑结构、质量、权属关系 产品 关注营业税、契税等税率的减免及承担者 私下交易抑或中介交易 依据收入和支出状况选择 交易方式价格与付款方式 租售比 ，升值之前的时机，如政策实施之后、规划实施之前 政策或新盘市场价格走势 时机 经济活跃、网路发达、配套齐全、用途适宜性强 生活方式决定地段，公共配套，交通便利程度，居住环境 区位 物业服务及其他 关系到住房的升值潜力和对租户的吸引力 有无及其服务水平 投资型 自住型 3. 新房、二手房购置性联动投资 提示：关注租金、空置率或出租率，新房购买价格。 以租客的类型和收入来确定拟购房屋的地段、户型、面积和档次 购买新房后用于出租，用所得租金偿还贷款 买新租新 地段、户型、周边环境等已定型 ，个性化的装饰、整理 ，加大推销力度 用旧房的租金收益偿还新房的按揭贷款 买新租旧 影 响 因 素 内 容 【资料】上海市整治群租行动、北京市五不租行动 近年来，在我国的大中城市，特别是以北京、上海、广州等大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重的“群租现象”，就是两人或两人以上合租一套住房的现象，针对“群租现象”带来的一系列负面后果，一些地方的人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“群租”问题。 * * 住房投资 主要内容 1. 住房房地产的概念； 2. 住房开发性投资； 3. 一手房购置性投资； 4. 二手房购置性投资。 一、住房房地产的概念 1. 含义：Residential property 由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。 增量住房占城市房地产的比例 1998 70％ 2000 2002 57.6％ 66.5％ 67.1％ 年份 2. 住房房地产的经济运行 使用市场 租金 预期租金 使用 价 值 资本价值 投资市场 资本价值 目前回报 开发市场 土地价值 开发活动 使用 价 值 投资回报率要求 住房的需求 ＝f（租金，收入，人口，搬迁费用，其他） 住房的供给 ＝（存量＋新建－退废）面积和分类型 ＝f（建造成本，土地价格、住房价格，空置率） 空置率、销售价格 使用价值——获得成本、使用成本，居住舒适性、生活品质，身份象征 使用市场 住房投资模式 住房开发性投资 出租 自住 出售 住房购置性投资 出租 自住 出售 住房租赁性投资 住房金融 资产投资 住房开发性投资支出与收益 物管费、经营税金等 年经营费用和税金 开发投资费用 出售 出租 管理佣金 配套设施经营 支出 收入 住房购置性投资支出与收益 管理佣金等 获得收益的相关税费等 房屋交易费用，如维修基金、契税等 物管费、取暖费等 年基本费用 年供款 首付 房款 自用 出租 产权价值 其他（转售等） 支出 收入 二、住房开发性投资 住房开发性投资概念； 住房开发性投资过程。 内容： 1. 含义 在已开发好的土地上进行住房的开发建设，然后对建成的住房进行租售从而收回投资并获取收益的投资活动或过程。 2. 住房开发性投资程序 投资分析与决策 前期准备 建设阶段 经营管理 市场分析 项目策划 数据估算 财务分析 可行性研究报告 获得建设用地 规划设计与审批 项目招投标 资金需求方案及融资 租售经营物业管理 三控制 两管理 一协调 竣工验收 投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调 市场分析 分析内容—— 市场需求分析，市场供给分