上海春之韵花苑营销企划建议书.docVIP

www 目 录 第一章 项目概况 开发单位 地理位置 周边配套设施 规划设计 规划技术指导 第二章 项目地块特征分析 地块特征 地块资源 市场基本面分析 对本区域房地产市场发展的预估 项目竞争环境分析 第三章 本案目标客户分析 本区域楼盘客户分析 本案客户群分析 第四章 项目定位分析与评价 项目定位与评价 关于春之韵花苑产品定位的描述 第五章 产品区隔及产品修正 本案产品区隔 项目机会点 产品问题点 第六章 关于市场推广作业 春之韵花形象定位 项目的市场推广定位 项目包装 项目本身素质提升策略 会所配套建议 物业管理建议 项目有关提高附加值的建议 第七章 关于项目市场导入策略建议 推广主题设计 市场推广台阶 精品物业的塑造 项目推广步骤 第一章 项目概况 一、地理位置 航华一村一街坊位于闵行区航东路航华一村71—75号地块，该地东临航华一村旧公房，南接新明星花园，西南面是一块未开发的新明星花园地块（与之相隔接航东路），北靠龙柏地段医院。基地位于航华地区中心，周边是成熟的生活小区，整个基地总面积为12001.36m2。 二、周边配套设施 航华地区是大面积的市区拆迁安置区域，由于几年的积累，周边的生活配套设施已趋完备与成熟。 交通方面 地理位置优越，交通方便，519从中山公园地铁口直达航华小区，其它有5—6部公交车到莘庄地铁莲花站、南方商城、徐家汇、人民广场都很便利，但由于地处虹桥机场，直线距离较长，车程较远。 线路名称 起点 终点 925B线 航华新村 人民广场 709路 航华新村 延安西路凯旋路 519路 航华新村 中山公园 739路 平吉新村 梅川新村 945路 航南路 新开河 中卫线 卫家角 中山公园 莘华线 莘庄 华漕 87路 七宝 龙华 753路 莲花路地铁站 龙柏二村 911路 万科城市花园 老西门 91路 莘庄 北新泾 沪朱线 朱家角 西区汽车站 936路 龙柏 人民广场 757路 虹古路 莲花路地铁站 931新桥路 新桥路 南浦大桥 941 虹桥机场 上海火车站 57路 龙柏新村 铜仁路 48路 连云路 上海动物园 购物方面 各种购物条件一应俱全，生活便利，大型菜场就在本案的近旁，人寿堂中药、捷强配销总汇、家得利超市、梅林正广和、美亚音像、顶顶鲜超市、东方证券、白玉兰小吃、云都海鲜城、云都温泉浴场、等日常生活所需及消耗品的购买不成问题。且随着地区生活配套的成熟，现位于航中路吴中路口的航华轻纺建材大市场也刚开业。 教育方面 有博爱双语幼儿园、小学、中学，航华一小、航华二小、航华中学均在边上，同时市重点中学七宝中学也距离本案不远。 公建配套 医院、邮局、银行齐全，附近有人寿堂国药、建行、上海银行、工行、浦发银行、东方证券等。 规划设计 整个项目规划总建筑面积12001.36m2，由五栋多层组成。其中74#、75#一层为临街商铺，商铺面积为831.7m2。规划设计理念大体可概括为以下几点： 第一：运用园林造景手法进行规划设计。 第二：清晰便捷的行车系统。 第三：方便、环境优雅的人行系统，人车分流。 第四：保证良好的住宅日照，保证消防功能。 具体而言：其规划结构采用环状车行主干道框架，使车辆方便抵达各住户。环状车道围合出的系统是以步行为主的静态区，不受车辆影响，达到理想的人车分流效果。住宅以联排结构为基本结构，充分利用空间，营造环境景观。景观设计上呈现整体自然主义风格，融古典自然主义的浪漫、诗意与现代造园的手法于一身，注意住户私家花园与公共绿地之间的空间流动及人流路线的精心安排，利用常绿落叶树种进行空间分隔或局部造景。力求营造雅俗共赏，同时又时尚现代的居住区环境景观。 住宅户型配合规划结构和环境布局进行了切合地形的整体设计，在考虑户外景观景色的引入的同时，也保证了户型内部的合理性，做到功能分区明确，动静分离。注意小区中高档的定位，在功能配置、采光条件、私密性方面较目前（主流）房型中有所提高，不仅做到明厅、明厨、明卫、敞亮的餐厅，更注意设置合理的贮藏空间。小区户型以二室二厅一卫、三室二厅二卫为主，二房面积控制在85.3m2?—100.9m2,三房面积控制在109m2—127.1m2,合乎目前流行的小三房、小二房的趋势。每个单元顶层都有跃层，面积控制在122.9M2—166.8M2，由于顶层配送大面积露台，估计不会形成太大抗性。 造型设计以雅俗共赏，落落大方为第一宗旨。部分采用坡屋顶形式，积极配合小区优美环境，共同构成高品质的小区外部空间景观。住宅建筑采用三段式构图，并运用简化的建筑线脚，古典建筑精髓外加折中主义的建筑手法，更大限度地为渴望改善生活品质的中产阶级所接受，屋顶以