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南京丽都嘉园项目推广方案 住宅项目分析 A、宏观市场背景 2002年5月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。 一、土地资源利用 待开发土地资源 江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过15000亩，折合房地产开发面积1300万平方米，是南京市2001年土地开发的4倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。 土地开发现状 到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化”。 明年发展趋势 今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。 二、江北目前开发区域 江北大道项目 1、泰山新区 大盘为主，客群素质相对较高 泰山新区以发展大盘为主流，现有项目包括滨江新城（50万平方米）、旭日华庭（40万平方米）、华侨城（30万平方米）、浦东花园（13万平方米）、金泉·泰来苑（30万平方米），万江共和新城今年下半年将推出二期近30万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；部分的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。 2、高新区 3、大厂区 4、六合区 浦珠路-圣泉路项目（珠江镇） 小规模项目为主，主要满足拆迁户需求 珠江镇现有项目规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它项目包括新理想家园14万平米、雍雅苑14万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居（共三幢、每幢两个单元），在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在80-120平米左右，基本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民，宣传工作重点也是针对这部分群体在本区域内展开，其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购买市区新房的客户，在《南京晨报》等早报上有其广告露面，而且至今年低这部分项目即将销售完毕，退出市场竞争。 B、竞争分析 一、区域间竞争分析 就目前形势而言，泰山新区和珠江镇的项目竞争激烈，互为对手。 1、楼盘售价之间的竞争 泰山新区目前的楼盘均价在2500元/平方米左右；而珠江镇目前的均价仅在2200元/平方米左右，项目之间的价格落差也同样说明了当地的消费能力，所以本项目在价格提升上更具优势，同时价格优势也能吸引部分泰山新区居民。 2、交通状况竞争 过长江大桥北向即是江北大道直通泰山新区，偏西北方向是珠江镇的主干道浦珠路，也即是本案所在路段，两者直线交通距离相近，但由于江北大道直线穿越泰山镇中心，而浦珠路由大桥迂回而下连接宁合高速，存在一定的交通瓶颈，所以在交通状况上明显处于劣势。 3、面向受众有重合，也各有侧重 共同客户：同时都面向本地居民、当地拆迁户及投资者。 不同侧重点： 泰山新区-高新区-大厂-六合-珠江镇一线沿江北大道，面向的目标受众是苏北居民。 浦珠路面对的目标受众是安徽的储州、马鞍山、合肥一带的经商客群。 4、项目自身品质竞争 泰山新区和珠江镇现有项目本身基本没有吸引眼球的功能，部分大规模楼盘在功能上尚有定位，比如旭日华庭定位“加州风情”，另外有定位欧洲风情的，与项目本身的实际情况及目标客群的接受能力偏差甚远，有失准确性。 二、项目间的竞争分析 江北区域内的大盘 临江而建，商业配套齐全 主要项目有滨江新城、旭日华庭、华侨城、威尼斯水城，均属泰山新区项目，沿江北大道建设，以长江作为天然景点，是江北典型宾江物业；而且商业配套齐全，有金大桥装饰、红太阳装饰等带动形成比较完善的商圈。 主要竞争对手 万江共和新城 位于本项目对面，具备1600亩的规划面积，同样属于综合性的物业形态，在物业整体品质上与本项目基本接近，是项目的主要竞争对手，但在整体规模上更大。 所以本项目在宣传推广上需尽量做到与万江共和新城相错开，尽量缩短销售周期。 三、竞争项目基础资料 项目名称 区位 开发状况 开发商 开发面积 价格 总户数 主要优势 宣传理念 碧云山庄 (二期) 位于浦口区老山国家森林公园以南，珠江镇中心，周边配套较全，小区内设幼儿园。 目前还是平地 南京金盛田房地产开发有限公司 二期建筑面积10万平方米 起价2000元 3