各类型物业的管理与服务.pptVIP

第十二章各类型物业的管理与服务 授课内容 一、住宅小区物业管理 二、写字楼物业管理 三、商场物业管理 四、工业区物业管理 物业（Property)——指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 第一节 住宅小区物业管理 一、【住宅小区含义】 住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。 居住区：10000-15000户 30000-50000人 居住小区： 2000-4000户 7000-15000人 居住组团：300-700户 1000-3000人 三、【住宅小区的特点】 1、居住功能为主，相对封闭独立 2、人口密度大，人口结构复杂。 3、统一规划，综合开发。 4、规模大，功能全。 5、房屋结构整体化，配套设施系统化。 6、产权多元化，管理复杂化。 因此，住宅小区物业管理具有以下特点： （1）社会化 （2）市场化 （3）企业化 （4）建管结合 （5）专业化 四、【住宅小区物业管理目标】 小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一。 五、【住宅小区的管理原则】 1、业主自治自律与专业管理相结合。 2、服务至上，寓管理于服务之中。 3、所有权与经营权相分离。 4、企业经营，独立核算。 5、有偿服务和费用合理分担。 六、【住宅小区管理的主要内容】 包括管理、经营与服务三方面的工作 有如下基本内容： 住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。 住宅小区环境的维护管理。 具体包括： （1）违章建筑的管理； （2）公用市政设施的维护管理； （3）环境卫生的维护管理； （4）绿化管理； （5）治安管理； （6）消防管理； （7）车辆道路管理。 开展多种形式的便民有偿服务。 住宅小区的社区文化建设。 ●与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 【案例】 满不满意与缴不缴费案例 　　徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？ 分析 　　1.业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。 2.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 　　3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。 　　4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。 　　5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。 第二节 写字楼物业管理 一、【写字楼含义】 写字楼是指各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。 二、【写字楼的类型】 按建筑面积划分 小型写字楼——建筑面积1万平方米以下 中型写字楼——建筑面积1-3万平方米 大型写字楼——建筑面积3万平方米以上 按使用功能划分 单纯型写字楼（只有办公） 商住型写字楼（商住型） 综合型写字楼 按现代化程度划分 非智能型写字楼 智能型写字楼——通信自动化、办公自动化、楼宇自动化、建筑设备自动化等 按综合条件划分 甲级写字楼： 乙级写字楼 丙级写字楼 三、【写字楼的特点】 单体建筑规模大，机构和人员集中 使用时间集中，人员流动性大 外观装饰标准高，内部空间分割灵活 设备系统先进，智能化水平高 功能齐全，设施配套 地理位置优越，交通条件良好 四、【写字楼物业管理的目标】 为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境； 确保写字楼功能的正常发挥； 使物业保值增值