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如何规划建设可持续 发展的社区商业配套 报告1 ——解析社区商业配套的最优化规划建设 随着城郊房地产市场的不断发展，社区商业已经成为项目开发不可或缺的硬件配 套设施，并迅速被利用为住宅销售的重型武器，而且社区商业所带来的经济利润 也是众房地产开发商趋之若骛的直接因素之一。如何合理规划建设社区商业配套？ 如何合理地进行社区商业业态组合规划？如何利用社区商业配套促进项目整体销 售？本文就这些关键问题进行分析和解构，形成一整套系统的解决方略，供开发 商共享。 ■决策资源房地产研究中心商业物业课题组 决策情报 社区商业从来没有像今天这样引起房地产开发商如此大的兴趣和投资者的关注。 旧城改造引发的市区居民外迁以及大型房地产项目的不断出现，使习惯了居家生活便利的市区居民在购房 时对小区附带的生活配套格外留意。生活环境是评价生活舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费需 求都能在其居住的社区中高质量地得到满足，并且环境质量依然保持高标准，社区商业无疑会轻易地受到 社区居民莫大的欢迎。在这种需求的催生下，社区商业日新月异，蓬勃发展。 如果说市场是社区商业的孵化器，那么利润无疑是社区商业发展最直接的推动力。一个普遍的规律是，当改变 沿街零散无序的布局而集购物、休闲、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露出可观的盈利前景。 从这种意义上说，如何最优化开发建设社区商业已经成为房地产开发商目前乃至将来的一门必修学科。 一、社区商业的内涵 1、社区商业的概念 社区商业是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域 内和周边居民为主要服务对象的商业形态。 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活 质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 广义上，社区商业是满足拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心” （祥见邻里中心与社区商业对比分析），而狭义上的社区商业是满足单个居住小区内的居民消费，虽然一些小 区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小区，可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，因 此，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业。本文主要探讨适合我国目前房地产业现状的狭义上的社区商 业。 2、社区商业的主要布局类型和物业形态 传统的住宅小区和规模较小的住宅小区的社区商业物业形态一般以裙房和底商较多，规模较大的住宅小区 的社区商业物业形态一般是独立的商业建筑。目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中 心和社区商业步行街居多。 2 大型专题深度研究系统 ·社区商业配套的最优化规划建设 纵览当前国内外社区商业的布局和具体形态，大致包括： ◆按与住宅建筑的关系分 独立单体的裙房或底铺； 与住宅混建的裙房或底铺。 ◆按所在的地域分 在住宅区内； 住宅区周边沿街设置； 与住宅区分离独立设置。 ◆按布局形态分 街区条状； 块状组团型； 条块结合型。 ◆按商业布局分 沿街式； 组团式； 多点式； 会所式。 3、社区商业的功能分类 从不同的角度考虑出发，社区商业有着不同的功能。从服务对象来分，社区商业可以分为服务小区内部 居民的内向服务型与服务小区内部及周边居民的外向型两种；从开发商开发目的来分，社区商业可以分为 以促进楼盘销售的道具型与以长久经营来获利的持续功能型两种。 (1)按照服务对象 3 决策情报 （2）按照开发目的 4、社区商业的主要表现形式 以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主