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房地产投资分析 张海兰 （1）简单移动平均法 简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平均法的计算公式为： 3.房地产市场分析 3.1房地产市场概述 3.2房地产市场分析概述 3.3房地产市场调查 3.4房地产市场预测 3.1 房地产市场概述 3.1.1 房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场 2．房地产市场的区域性强 3．房地产市场的垄断性 4．房地产市场是房地产权益的交易市场 5．房地产市场存在时滞 6．房地产市场的反经济周期性 7．房地产市场服务的专业性 3.1.2 房地产市场的功能 1．调节供求的功能 2．优化资源配置的功能 3．政府宏观管理的基础 3.1.3 房地产市场的结构 1．房地产一级市场 2．房地产二级市场 3．房地产三级市场 3.1.4 房地产市场的分类 1. 按照区域划分 如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。 2．按照用途划分 如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。 3．按照功能划分 如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。 4．按照交易方式划分 如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。 3.1.5 房地产市场供求的影响因素 1．房地产市场供给的影响因素 （1）房地产价格。 （2）开发商目标收益率。 （3）开发成本。 （4）建筑技术。 （5）房地产开发能力。 （6）融资难度。 （7）国家宏观调控。 2．房地产市场需求的影响因素 图3-1 供给大于需求的情况下的需求层次结构图 图3-2 需求大于供给的情况下的需求层次结构图 影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面: （1）人口数量和结构的变化。 （2）房地产价格。 （3）家庭收入。 （4）城市化进程。 （5）宏观调控。 （6）消费者预期。 3.2 房地产市场分析概述 3.2.1 房地产市场分析的必要性 1．房地产投资决策需要市场分析 2．房地产经营管理需要市场分析 3．房地产价格策略的制定需要市场分析 3.2.2 房地产市场分析的限制 1．成本限制 2．时间限制 3．技能限制 4．偏好限制 3.2.3 房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。 1．地区经济分析 2．市场概况分析 3．专业市场供求分析 4．项目竞争分析 3.3 房地产市场调查 3.3.1 房地产市场调查的内容 1．房地产市场环境调查 （1）政治法律环境调查 （2）经济环境调查 （3）社会文化环境调查 （4）社区环境调查 2．房地产市场需求调查 （1）房地产消费者调查 （2）房地产消费动机调查 （3）房地产消费行为调查 3．房地产市场供给调查 （1）行情调查。 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。 4．房地产市场营销活动调查 （1）房地产市场竞争情况调查 （2）房地产价格调查 （3）房地产促销调查 （4）房地产营销渠道调查 3.3.2 房地产市场调查的方法 1．普查法 2．抽样调查法 随机抽样法 非随机抽样法 简单随机抽样法 分层随机抽样法 分群随机抽样法 配额抽样法 任意抽样法 判断抽样法 3.3.3 房地产市场调查的程序 图3-3 房地产市场调查程序图 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 摘要 1．市场分析的目的。 2．分析方法、主要假设条件和风险因素。 3．建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 概述 1．国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。 2．地区经济概况（可与国家进行对比分析）。 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲 3．城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。 4．市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。 市场分析应用举例 ——某房地产市场分析报告大纲