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第四章 资金的时间价值 第一节 现金流量的构成 第二节 资金等效值与复利 第三节 抵押贷款偿还模式及其计算 第一节 现金流量的构成 把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向(收入或支出)、数额和发生时点都不尽相同。为了正确地进行经济效果评价，我们有必要借助现金流量图来进行分析。 一、现金流量 在房地产投资分析中，将某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 二、现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 三、绘制现金流量图的基本规则 (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或 某一基准时刻。时点1表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。 (2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 四、房地产投资分析中的投资与成本 1、一般房地产投资的概念 房地产投资属于狭义的投资范畴。是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 2、开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制 度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。 3、经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。 经营成本主要包括： 土地转让成本 商品房销售成本 配套设施销售成本 房地产出租经营成本 对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率， 计算本期应结转的经营成本。 4、期间费用 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算； 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用； 房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。 五、经营收入、利润和税金 1 、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价 出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报 经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 2、 利润 利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产