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房地产投资分析概论 房地产投资分析意义和作用 1、为投资者指示投资方向 2、为投资者提供运作方式 3、确定投资收益 4、为投资者分析风险及提供避险方法 房地产投资分析的内容 房地产投资环境分析 社会经济周期和房地产市场周期 借贷利率 税金及其他收费 房地产市场周期 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房地产泡沫 泡沫经济的含义: 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础。 房地产泡沫的教训 由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。 在“巅峰”时期，黄金地段写字楼曾开出20万港元/平方米的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。 以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。 此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。 1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。 香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100) 12月16日，被国务院任命为香港特别行政区第一任行政长官，并于1997年7月1日就职，成为香港特别行政区首位行政长官，任期为5年。 2002年2月28日，在无对手的情况下董建华当选连任特首；同年3月4日，获中央人民政府正式委任为第二任行政长官，任期由2002年7月1日开始。 2005年3月10日，董建华在香港宣布，他已正式向中央政府提出辞去香港特别行政区行政长官职务。 房地产泡沫引发政治难题 董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。 政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。 日本房地产泡沫终结日本经济辉煌 从20世纪80年代开始到90年代初，日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济，泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重。 到2006年初，全国地价水平比历史最高水平下降了60%，全国土地资产总值缩水56%，损失的土地价值总额达1530万亿日元，相当于日本股市市值最高点（1989年）的2.5倍。 地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入了困境，市场萎缩，政治动荡，至今毫无起色。 日本六大都市土地价格指数变化趋势 房地产投资环境分析的原则 一）客观性原则 二）全面性原则 三）比较性原则 四）预测性原则 房地产投资环境分析的含义 以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用，从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科学的依据。 房地产投资环境的特征 1、系统性 2、动态性 3、主导性 4、地区差异性 房地产投资环境的分类 一）按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 2、软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件 二）按层次分类 1、宏观投资环境：国家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境 三）按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境 房地产投资环境的构成要素 一）政治环境因素 二）经济环境因素 三）社会环境因素 四）文化环境因素 五）法律环境因素 六）自然环境因素 七）基础设施环境因素 投资与房地产投资的含义 房地产投资类型 房地产投资无形收益的主要表现 投资者追求的是心理享受 许多公司花大笔资金用