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创冠地块 投资分析报告 重庆市建设项目管理有限公司 二○○七年四月 目 录 第一章 前言 报告编制目的 本报告通过对项目的重庆市的经济运行和房地产发展现状进行分析，以及对项目所处区位及周边主要同类竞争物业的比较分析，对项目的可行性提出意见，并结合项目的特点，对其进行投资分析与财务评价，为项目决策提供依据。 二、报告编制依据 1、2006年重庆市统计年鉴； 2、2006年重庆市国民经济和社会发展统计公报； 3、创冠地块方案设计； 4、现场勘察和实地调研所得资料； 5、与项目相关的其他资料。 三、项目概况 该项目位于九龙坡区 ，临近在建的九滨路、南北中干道（嘉华大桥及其隧道）和鹅公岩大桥，距杨家坪商圈约3公里。 1、该项目主要技术指标如下： 总用地面积 156182.1m2 (约234亩) 建设用地面积 130490.0 m2 (约195.7亩) 总建筑面积 599967.0m2 其中：地上建筑面积 575759.8m2 住宅建筑面积 556055.1m2 公建建筑面积 19704.7m2 其中：（商业面积） 12497.3m2 （会所） 3987.8m2 （幼儿园） 3219.6m2 地下建筑面积 24207.2m2 容积率 4.41 建筑密度 20.7％ 绿地率 30％ 停车位（地下） 1047辆 住户总数 5007户 注:（以上数据是摘自项目方案设计） 2、该项目主要经济指标如下： 土地价格（楼面地价） 750元/ m2 单方造价 2544元/ m2 总投资 15.26亿元 销售价格 3100元/ m2 销售收入 19.15亿元 税后投资利润率 10.21％ 若销售价格为3200元/平方米，单方造价控制在2200元/平方米 税后投资利润率 20％ 第二章 项目开发环境分析 一、重庆经济运行情况 （一）地区生产总值（GDP）发展变化对比分析 2001-2006年重庆GDP增长情况（亿元） 由上图可以看出，重庆的GDP在近几年保持了良好的持续增长势头，且高于全国平均GDP增长速度。2006年全市GDP总量达到3486.2亿元，实现了12.2%的较快增长，比上年提高0.7个百分点，连续第五年保持经济增长速度在10.0%以上。根据重庆目前的经济发展态势，这种增长速度在近几年会保持并有所提高，持续稳定的经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境。 （二）产业结构发展变化对比分析 在国民经济总水平保持持续稳定发展的同时，2006年全市产业结构也日趋优化，第一产业实现增加值428.54亿元，第二产业实现增加值1500.07亿元；第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。三次产业增加值比例为12.3∶43.0∶44.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%，第一产业的比重明显下降；作为重工业城市，第二产业对GDP的贡献始终占有举足轻重的地位，第三产业的不断发展壮大，其对GDP的贡献逐年提高，从2005年开始超过了第二产业，由此可见重庆的产业结构日趋合理，处于不断优化阶段。 （三）人均GDP变化状况 2001-2006年重庆市人均GDP增长情况（元） 备注：以上人均GDP以户籍人口计算 在GDP增长加速，而人口增长平稳（0.5％）的情况下，人均GDP保持了4年的加速增长期。虽然在2005年增速出现了1998年以来的首次回落，同比增幅为