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沈阳三利项目营销推广策划书 前言 凌峻，作为专业房地产营销策划机构，通过长期的实 践和探索，积累了大量经验。能参与到由辽宁三利房地产 实业有限公司开发的住宅项目的策划工作，甚感荣幸，愿 全力以赴做好项目的营销策划推广工作。经过双方多次沟 通，我们对本项目有了深入的理解，为本项目量身订造 了一整套营销推广策划并将其形成文字。 本策划书分为两大部分，第一部份是对本项目总体策 划进行阐述，而第二部份是针对首期住宅发售而制定的推 广策略和相应的工作计划。 策划思路 我司认为，策划的关键是让项目持续旺销，旺销的核心是销售力。围绕这一理念，我们分别以 销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传 播、销售力实现等多方面进行阐述。 . 第一部分：销售力全攻略 . 一、销售力分析 1、市况概略 （1）政策环境： 大力启动住房消费市场 沈阳市从99年8月1日起至2000年末，对个人购买空置商品 房全额缓征契税，将存量房屋交易的契税标准降至1.5%， 以99年计算，全年入市房屋资金122.4亿元。其中商品房销 售总金额达50多亿元。 大规模棚户区改造全面启动 沈阳市政府把开发棚户区作为住宅工作的重点，并出台 了一系列优惠政策，下大力气对棚户区进行开发建设。 . （2）市场环境： 住宅旺销势头不减，个人购房成为主流。 随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策与 措施的出台，沈阳市城镇居民购房意识不断增强，住房 销售面积大幅提高。以去年统计所得，共销售各类商品 房149万平方米，销售额45.6亿元。当中住宅119万平方 米，销售额29亿元，增长率达20%--27%。 . （3）行业环境： 随着实物分房福利的取消以及城市居民购房意 识不断增强商品房销售价格持续攀升，但空置面积 不断扩大的问题仍是存在。 2、竞争对手类比 对于本项目而言，形成直接威胁主要是邻近的 “翔顺`绿景花园”。但由于本项目是沈阳市内规模最 大的住宅小区，其市场是面向全沈阳，甚至扩展至 辽宁省。故不应只是局限于区域内的类比，而应 该以市场上规模、价格、档次相若的楼盘作类比。 主要是“沈阳新世界花园”。 翔顺.绿景花园 发展商：沈阳市泰安房地产开发有限公司 地址：和平区南起玉屏一路，北立玉屏路，东达河北一 街，西至砂水街。 价格：1980—3515元/平方米 单位面积：72—150平方米 户型面积：二房二厅至三房二厅 推广定位：超大型高档综合生活社区 沈阳新世界花园 发展商：新世界（中国）有限公司 地址： 总占地面积：195.93万平方米 开发面积：当中一期开发面积：10万平方米 规划布局：一期为29栋，全部为5层及6层的住宅 单位面积：90—160平方米 户型间格：多达11种户型，主力户型为159/160平方米 推广定位：沈阳最大的港式花园新城 3、项目理解/分析/总结 （1）项目理解 总占地面积：155400M2 容积率：2.16 总建筑面积：335913M2 绿地率：34.5% 规划居住人口：9830人 建筑密度：21% 归纳如下： SWOT分析 S—优势 发展商将引进沈阳地区重点教育机构入小区内，为提升项目的文化价值奠定基础。 组团式发展策略，是项目长期开发建设中消费者、发展商双方满意的保证。 紧贴浑河，除了将堤坝作园林景观增加可利用面积外，也是独一无二的自然资源优势。 发展商自有高质素的物业管理公司，并得到国际认证，可给消费者带来更多的信心保障。 距离项目不足一公里处，现存沈阳市区内罕见的大片未开发原始森林，也将成为项目长远推广中可借助的自然资源。 . W—劣势 项目发售时没有现楼，小区尚未形成，会影响买家信心，增加销售难度。 项目周遍仍为杂乱无章的棚户区，区域环境，短期内难以完全得到改变。 。 O—机会 项目规模宏大，配套完善，低密度布局，绿化面积大，对买家有很大的吸引力。 沈阳近来提出向南发展的城市规划策略，为项目的发展和升值缔造了无限广阔的空间。 发展商自身经营的农场已日趋成熟，可为项目推广提供更多的支援（特别是社区文化的建立和物业管理方面）。 . T—威胁 项目规划建设的时间跨度大，极易受市场的变化而左右楼盘的销售。 项目位处二环路以外，对买家造成心理的不良影响（郊区购房）。 2001年，沈阳地区将有更多规模宏大的项目投入市场，市场竞争环境更为严峻。 总结： 综上所述，我们对本项目的情况、所处区域路 段、市场情况等都有了比较详细的分析和了解，无 论是硬件还是软件方面，都是十分是有竞争力的 一个项目。关键在于在推广过程中，在原有的优势 基础上，如何对产品进行提升，在短时间内提高