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物业服务收费 《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》 ????? 第一条? 为加强我市物业服务收费的指导，规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 ??? 第二条? 本办法适用于哈尔滨市区内具有物业管理资质的企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。 ??? 第三条? 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主所收取的费用。 ???? 第四条? 市价格主管部门会同市房产住宅行政主管部门负责本市市区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。 ??? 区价格主管部门负责本辖区内物业服务收费的监督管理。 ??? 第五条? 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵守有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 ??? 第六条? 物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。 ??? 普通住宅以及配套使用的电梯的物业服务收费实行政府指导价。 ??? 小区配套使用的室内停车场（位），由物业服务企业提供服务的，收取的综合服务费，实行政府指导价。 ??? 酒店式公寓、别墅等高档住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。 ??? 为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。 ??? 第七条? 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 ??? 实行政府指导价的物业服务收费暂采用包干制；实行市场调节价的物业服务由业主选择实行包干制或酬金制。 ??? 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 ??? 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业。其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 ??? 第八条? 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 ??? 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 ??? 第九条? 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ??? （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ??? （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和电梯运行等费用； ??? （三）物业管理区域清洁卫生费用; ??? （四）物业管理区域绿化养护费用； ??? （五）物业管理区域秩序维护费用； ??? （六）物业服务企业办公费用； ??? （七）物业服务企业固定资产折旧； ??? （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ??? （九）经业主同意的其他费用。 ??? 第十条? 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。 ??? 第十一条? 实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 ??? 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。 ??? 第十二条? 普通住宅小区物业服务收费，由市价格主管部门会同市房产住宅行政主管部门根据物业服务等级标准和环境设施设备等因素，按照分等计价、质价相符的原则，制定本市物业服务基准价格及其浮动幅度，并定期公布。 ??? 第十三条 普通住宅小区物业服务收费的项目，根据不同服务内容分为综合管理费、公共区域秩序维护费、公共区域保洁服务费、公共区域绿化养护费以及共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费等五项。每个项目根据不同物业服务等级标准等情况，划分为五个等级，最高为一级。 ??? 每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上下浮动不超过10%的幅度内，由业主大会与物业服务企业协商确定具体浮动幅度。 ??? 物业服务项目和等级按以下方式选择：综合管理、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务的等级选取，由业主大会与物业服务企业根据实际需求在物业服务等级指导标准内确定；公共区域绿化养护和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务的等级可参考环境设施设备等级指导标准选取，其所选物业服务等级标准原则上不低于小区的实际情况所对应的环境设施