房地产估价报告.doc

房地产估价报告 估价项目名称：关于湖光苑小区三单元第五层住宅之价值评估 委托方：冯菲菲 估价方：郑州天创房地产资产评估事务所 估价人员：柳晓英 估价作业日期：2011年6月6日至2011年6月24日 估价报告编号：郑州市开创房估字（2011）第0125号 目录 一、前言 2 二、估价师声明 3 三、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 5 四、房地产估价结果报告 7 (一)、委托估价方 7 (二)、受托估价方 7 (三)、 估价对象 7 (四)、估价目的 8 (五)、估价时点 8 (六)、价值定义 8 (七)、估价依据 8 (八)、估价原则 8 (九)、估价方法 8 (十)、估价结果 9 (十一)、估价作业日期 9 (十二)、估价报告应用的有效期 9 (十三)、其他需要说明的问题 10 (十四)、估价人员 10 五、房地产估价技术报告 11 (一)、个别因素分析 11 (二)、区域因素分析 11 (三)、市场背景分析 11 (四)、最高最佳使用分析 25 (五)、评估方法的选用 26 （七）、估价结果 34 （八）、评估结论 34 六、附件 35 一、前言 致委托方函： ××女士： 受您委托，我事务所对您委托的位于（建筑面积135平方米）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下： 委估对象于估价时点201年月1日公开的市场评估总价为人民币元（大写：人民币元整），评估单价为元/平方米。 估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。此 致 法定代表人：常耀东 2011年月1日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。 7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。 9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 房地产估价师：姬明玉 2011年月1日 1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。 2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。 3、本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。 4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。 5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。 6、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。 7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将