第4章前期物业管理服务.pptVIP

本章讲授 学习目的与要求 第一节 前期物业管理 一、前期物业管理的含义 前期物业管理的含义﹁理解﹂ 二、前期物业管理的内容 第二节 前期物业管理的委托 委托(Principal)的含义﹁续﹂ 二、委托-代理理论 三、前期物业管理的委托 （一）物业管理的委托关系 （二）前期物业管理的委托代理 （三）前期物业管理委托方式 四、前期物业管理的委托的几个基本问题 第三节 前期物业管理与物业管理的前期介入 一、前期介入的概念 二、前期介入的作用 三、前期介入的方式及主要工作 四、注意事项 （一）前期介入与前期管理的时间划分 （二）前期介入与前期管理的主要区别 第四节 竣工验收与接管验收 一、竣工验收 （一）竣工验收及其种类 竣工验收及其种类﹁续﹂ （二）竣工验收的依据、标准及主要工作 1.竣工验收的法规依据 2.竣工验收的标准 3.竣工验收的主要工作 竣工验收的主要工作﹁续一﹂ 竣工验收的主要工作﹁续二﹂ 二、物业的接管验收 （一）接管验收与竣工验收的区别 （二）接管验收的内容 接管验收资料 第五节 交楼的程序与管理 一、交楼与收楼 竣工验收、接管验收、收楼比较 二、交楼工作的策划 三、交楼应注意的问题 第六节 综合验收 第七节 前期物业管理的职责 一、开发建设单位的工作职责 开发建设单位的工作职责﹁续﹂ 二、受聘物业管理的职责 受聘物业管理的职责﹁续一﹂ 受聘物业管理的职责﹁续二﹂ 本章要点 本章要点 做好以下竣工验收工作： 建筑商应准备和提交的竣工资料包括： 竣工工程项目一览表、图纸施工记录 竣工图 隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录 永久性的水准点坐标记录 建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录 土建施工记录 设备安装施工和检验记录 建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项 该工程的有关技术决定 工程结算资料、文件和签证等 定义： 地位： 这是物业历经的第二次验收过程 接管验收与竣工验收的区别 验收的目的不同 验收条件不同 交接对象不同 物业 接管验 收资料 接管验 收内容 接管验收资料： 产权资料 技术资料 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 物业管理所必需的其他资料 交楼的程序与管理 交楼与收楼 交楼工作的策划 交楼应注意的问题 交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程 收楼： 业主接收新房屋 两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收 售楼或预售合同 《房屋接管验收标准》 《建设项目（工程竣工验收办法》 依据 满足具体使用要求 满足安全、使用功能的要求 满足设计要求 重点 物业公司与业主 建设单位与物业公司 承建单位与建设单位 交界对象 接管验收完毕 竣工验收合格 物业建设完好 时间 交 楼 接管验收 竣工验收 比较内容 交楼工作的策划 文件的准备 交楼的组织准备 形象的设计、环境的营造 交楼应注意的问题： 交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益 交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题 指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作 综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程 定义 性质 前期物业管理的职责 开发建设单位的工作职责 受聘物业管理企业的职责 按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同 要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所 提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况 参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交 根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料 依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用 要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任 物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务 根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方 建立健全本物业的物业管理档案资料 制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方 依据本协议向乙方收