旧城改造项目方案.doc

旧城改造项目方案 目 录 第一章 总 论 1 一．项目背景 1 1．项目名称 1 2．承办单位概况 1 3．可行性研究报告编制依据 2 4．项目提出的理由和过程 2 二． 旧城改造项目的必要性与重要性 3 1． 旧城改造项目的经济社会意义和重要性 3 2． 旧城改造项目的经济社会发展条件 4 三． 旧城改造的目标和总体规划 5 1． 旧城改造的规划定位 5 2． 旧城改造的规划目标 5 3． 旧城改造的总体规划 6 四．项目概况 6 1．项目区位 6 2．主要开发建设条件 8 3．项目开发建设方案 8 五．项目主要研究结论和技术经济指标 9 1．项目市场研究的定位 9 2．项目投入总资金和主要技术经济指标 11 3．项目分析评价结论 14 六．问题与建议 14 1．项目开发建设存在的主要问题 14 2．实施建议 15 第二章 市场分析 17 一．我国房地产市场态势分析 17 1．房地产市场发展及当前主要问题 17 2．存在问题的原因分析 18 3．稳定房价的主要政策措施 19 4．市场发展态势 22 5．2006年及近期房地产政策和市场走向 24 二．武汉房地产市场态势分析 27 1．武汉市经济与社会发展状况 27 2．武汉的土地交易市场 37 3．武汉市房地产市场基本情况 39 4．武汉市房地产市场特点分析 46 5．国家宏观调控政策对武汉房地产市场的影响 47 6．武汉房地产市场政策影响因素的综合分析 48 7．政策影响下的武汉房地产市场未来的演变趋势分析 48 8．武汉房地产市场市场规模和供需状况的趋势分析 49 9．武汉房地产市场发展态势分析 50 三．黄陂区和前川区域房地产市场态势分析 54 1．黄陂区经济与社会发展状况 54 2．前川街经济与社会发展状况 59 3． 房地产市场基本情况 60 4． 房地产市场特点分析 61 5． 房地产市场的发展时机 62 6． 重点竞争项目分析 64 四．项目SWOT分析 66 1．项目SWOT分析分析表 66 2．项目SWOT分析结论 68 五．项目市场定位 69 1．项目定位依据 69 2．物业定位 70 3．项目命名 70 4．项目目标顾客群定位 71 5．项目价格定位 71 第三章 旧城改造总体规划 74 一．现状概况 74 1．区位 74 2．用地及建筑 74 3．交通及市政设施 75 4．环境与景观 75 二．规划定位研究 75 1．战略思考 75 2．指导思想 77 3．规划定位 78 4．功能组成 79 三．概念性详细规划 79 1．规划结构 79 2．用地布局 80 3．详细规划 82 第四章 房屋拆迁和土地价格评估 83 一． 旧城改造房屋拆迁调查 83 1．房屋拆迁基本情况摸底调查 83 2．房屋拆迁入户调查 84 二．房屋拆迁和土地整理出让模式分析 84 1． 旧城改造的房屋拆迁模式 84 2． 旧城改造的土地出让模式 86 3． 旧城改造的土地整理模式 87 三． 旧城改造拆迁安置和土地整理出让方案 88 1．房屋拆迁安置成本分析 88 2．拆迁安置和土地整理出让方案研究 88 3．拆迁安置和土地整理出让实施方案 92 四． 旧城改造土地价格评估 93 1．估价项目名称 94 2．估价目的 94 3．估价对象 94 4．估价基准日 94 5．估价日期 95 6．地价定义 95 7．估价依据 95 8．估价原则 96 9．估价方法 96 10．估价结果 97 第五章 项目运行机制和市场运作模式 100 一． 旧城改造项目运行机制研究 100 1． 旧城改造项目的分类 100 2．旧城改造成片开发项目的运作模式研究 100 3． 旧城改造项目的运行机制 101 二． 旧城改造市场运作项目的运作模式 102 1．土地整体出让模式 102 2．土地分块出让模式 102 3．土地整体出让分块落实模式 103 4．模式对比和倾向性结论 103 第六章 项目开发建设方案 105 一．项目主要技术经济指标 105 二．项目规划建设方案 106 1．基本要求 106 2．规划设计 107 3．住宅建筑设计 112 4．居住区环境设计 115 5．住宅装修设计 116 6．人防和消防设计 117 三．节能及新能源利用 117 1．围护结构节能 117 2．电气设备节能 118 3．新能源利用 118 四．环境及其保障 118 1．绿化 118 2．水压水质保障 119 3．生活垃圾收运处理 119 4．其它环境保护措施 119 五．物业管理智能化 120 1．基本配置 120 2．超前型配置 121 第七章 项目组织 122 一．组织机构与人力资源配置 122 1．组织机构 122 2．人力资源配置 123 二．项目任务组织和工程招投标