可行性研究报告(城中村)2.doc

第三章 项目周边物业市场调查分析投资地块的地理环境青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。辖区内拥有门类齐全的工业企业，其中地专级以上的企业就有十多家。形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。区道路由建区初期的一条干道发展为主干道、主要通道近百条210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建完善公园7个，居民小区游园随处可见。，加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。—2004年楼盘一览表（在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了） 项目名称 项目位置 规模(万平米) 建成时间 销售均价 青鹏大厦 友谊大道 2.1 2005.4 2900 兰亭雅居 和平大道1256号 3.8 2005 2760 康馨佳园 建设四路 16 2004.6初 2588 钢洲大厦 建设一路 1.2 2004年底边 2480 青山广场 工业二路 2．4 2003 2700 美地家园 青山园 林路 10 2004 2900 虹琦花园 和平 大世界 9 2004 2900 宝安公园家（三期） 工业二路 9．8 2005 2800 绿景苑 （三期） 武青三干道 10．69 2004 2900 江南公寓 余家头 5 2003 2400 成功花园 工业二路 9 2003 2000 碧苑花园 冶金大道 2．9 2002 1650 现代花园 工业四路 5．69 2002 1320 鹤园小区 建设一路 53 / 1500 绿苑花园 工业四路面 12 2002 1200 欧景苑 和平大道 3．86 2002 1540 从上表可以看出，在2003年以前，该区房地产市场的发展步伐明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育高峰期的青少年的话，那么青山区则只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。在2001年以前，这里可以看作是一个被房地产市场遗忘的角落，其发展非常缓慢。从2002年以后，在武汉楼市高歌猛进大环境的带动下，这里才渐渐进入人们的视野。我们从上表就可以看出来。 (3)房价速涨 我们再来看一下该区从2000年到2002年的住宅销售价格情况。 青山区2000—2002年住宅销售价格一览表 年度 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2000 1193.91 1209.77 1216.53 1219.84 2001 1221.69 1231.19 1239.76 1251.36 2002 1300 1486.61 1404.42 1827.21 到2003年四季度,该区域住宅销售均价已经到了1928元/平米了.但是没有超过2000元,在武汉城区来说还是属于最低价. 从上表可以看出，该区在2000—2001年间，其房价都在1200元左右，而到了2002年底则跃升为1641余元，一年的增幅到达了440元/平米，与其他六大中心城区相差缩减至300-500元/平米左右。到2003年底，青山住宅均价上升至1800元/平米，而2004年年初更是突破了2000元/平米，其房价以每年600元/平米的速度递增，涨幅高居武汉七大城区之首。尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城区来说仍是最低的。这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场还是具有一个很大的成长空间。 (4)规模不大，扎堆开发 纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不大，超过10万方以上的就已经微乎其微了，早一些的仅有绿苑花园、成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美地家园、虹琦花园、华城广场等项目了。大多数楼盘的开发面积都集中在3-5万方左右。而且扎堆效益明显。随着友谊大道（武青三干道）设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显，小高层和高层的商住楼供应量增大 项目 名称 青鹏 大厦 兰亭 雅居 康馨 嘉园 钢洲 大厦 101街 花园 钢花 南苑 景胜 花园 美地 家园 绿景苑 位置 友谊 大道 和平 大道 建设 四路 建设 一路 建设 三路 建设 三路 建设 一路 园林 路 武青三 干道 (1)位置及户型特征 在上述几