商业地产开发可行性研究报告（62p).doc

通辽市欧格德房地产开发有限公司 库伦旗库伦镇露天市场项目 可行性研究报告 通辽市正孚企业咨询服务有限公司 2010年12月  通辽市欧格德房地产开发有限公司 库伦旗库伦镇露天市场项目 可行性研究报告 编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司 资质类型：甲级 证书编号： 总经理：苏华 编制人员： 苏 华 投资咨询师、注册策划师 李甲平 高级工程师 杨念民 会计师 王惠武 高级工程师 苏晓东 工程师  目 录 第1章 总论 4 1.1项目基本情况 4 1.2编制依据： 5 1.3可行性研究的主要范围 6 1.4建设单位基本情况 6 1.5项目基本情况 7 1.6主要技术经济指标 8 1.7结论与建议 9 第2章 项目建设必要性和可行性 11 2.1项目背景 11 2.2项目建设的必要性 14 2.3项目建设的可行性 14 第3章 项目市场分析与价格定位 16 3.1项目优势分析 16 3.2市场供需分析 16 3.3市场前景分析 19 3.4价格定位 19 第4章 建设条件 21 4.1工程地质、水文地质情况 21 4.2区域规划情况 21 4.3交通情况 22 4.4社会环境条件 22 4.5公共设施条件 22 4.6施工条件 22 第5章 项目规划设计 23 5.1规划依据 23 5.2建设地址 23 5.3项目规模 23 5.4总体规划设计理念 23 5.5总体规划构思 24 5.6规划详表 26 第6章 建筑设计方案 27 6.1设计依据 27 6.2项目构成范围 27 6.3蔬菜商贸市场建设标准 27 6.4其他建设标准 28 6.6主要质量参数 29 第7章 节能与节水 30 7.1节能节水措施 30 7.2节水措施 30 第8章 环境影响评价 32 8.1分析依据 32 8.2项目建设对环境的影响 32 8.3环境保护措施 33 第9章 组织机构和人员配置 34 9.1组织机构 34 9.2人员配置 34 第10章 项目实施进度安排 35 第11章 投资分析 36 11.1估算依据 36 11.2征地费用 37 11.3前期费用 37 11.4基础设施建设项目各项费用 38 11.5建筑安装工程 39 11.6开发期税费 39 11.7其他费用 40 11.8项目经营资金 41 11.9项目总投资 41 11.10资金来源 42 第12章 财务分析 43 12.1基础数据说明 43 12.2楼盘销售计划 43 12.3销售税金及附加 44 12.4利润 45 12.5财务指标 45 12.6不确定性分析 46 第13章 政策影响评价 48 总投资估算表 50 主要材料价格表 51 营业资金运用表 52 销售收入与经营税金及附加估算表 53 利润表 54 现金流量表 55 财务计划现金流量表 56 资产负债表 57 其他图表 58  第1章 总论 1.1项目基本情况 1．项目名称：库伦旗库伦镇露天市场及配套项目 2．项目承办单位：通辽市欧格德房地产开发有限公司 3．项目负责人：冯宏彬 4．项目所在地区、地点：库伦镇二中北侧，后府街南侧 5．建设内容：建设蔬菜和商贸市场14996㎡，停车场1104㎡，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。 6．投资规模：项目总投资2930.33万元。 7．资金构成：项目全部总投资2930.33万元，其中开发建设投资2830.33万元，经营资金投入100万元。 8．资金筹措：项目总投资2930.33万元，建设单位全部自筹。 9．经济效益：项目全部完成后，可实现销售收入4283.83万元，利润总额911.39万元，净利润683.54万元，经营税金及附加235.61万元，土地增值税306.49万元。 10．项目期：三年。其中建设期一年。 11．可行性研究编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司 1.2编制依据： 原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。 通辽市人民政府《关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见》，2001年10月。 国务院《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》,2002年。 《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》,2003年。 通辽市人民政府《西部大开发工程实施规划纲要》，2003年。 住建部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，2006年。 《中华人民共和国城市规划法》 《城市居住区规划设计规范》，GB50180-93 《内蒙古城市规划管理技术导则》 《库伦旗城镇总体规划设计方案》 国家现行的财会、税收政策。 国家有关技术标准及规范。 建设单位提供的其它有关资料。 1.3可行性研究的主要范围 受项目承办单位的委托，我公司会同有