危旧房城中村改造项目可行性研究报告.doc

目 录 目 录 I 第一章 总 论 1 1.1 建设单位概况 1 1.2 项目概况 2 1.2.1 项目的由来 2 1.2.2 项目基本情况 3 1.3 可行性研究报告编制说明 4 1.3.1 编制依据 4 1.3.2 编制原则 5 1.3.3 编制过程 5 1.4 主要研究结论与建议 6 1.4.1 主要研究结论 6 1.4.2 建议 7 1.5 主要技术经济指标 7 第二章 项目建设的背景及必要性 9 2.1 项目建设背景 9 2.2 项目建设的必要性 11 2.2.1 是南京市“动迁拆违治乱整破暨环境综合整治”的需要 11 2.2.2 是提升城市形象、改善城市品质的重要抓手 11 2.2.3 是解决该片区的居住环境、改善民生的的需要 11 2.2.4 完善基础设施，提高土地利用价值，促进社会稳定 12 第三章 土地市场分析预测 14 3.1 南京市房地产概况分析 14 3.1.1 政策影响分析 14 3.1.2 南京市房地产市场整体分析 14 3.2 土地市场概况 18 3.2.1 南京市土地市场概况 18 3.2.2 栖霞区土地市场概况 19 3.3 项目SWOT分析 20 3.3.1 优势（STRENGTH）分析 20 3.3.2 劣势（WEAKNESS）分析 20 3.3.3 机会（OPPORTUNITY）分析 21 3.3.4 威胁（THREAT）分析 21 3.4 结论与对策 22 第四章 项目选址与建设条件 23 4.1 选址原则 23 4.2 项目选址 23 4.3 区域建设条件 24 4.3.1 地理自然条件 24 4.3.2 工程地质条件 25 4.3.3 区位交通条件 26 4.4 区域社会经济概况 27 4.4.1 经济保持平稳增长 27 4.4.2 城乡面貌明显改善 28 4.4.3 群众生活水平持续提升 29 4.5 选址结论 29 第五章 规划设计改造方案 31 5.1 改造规模 31 5.2 规划原则 31 5.3 规划目标 32 5.4 土地整治方案 32 5.4.1 现状概述 32 5.4.2 土地整治原则 32 5.4.3 整治方案 33 5.5 拆迁安置补偿方案 37 5.5.1 执行政策及标准 37 5.5.2 拆迁范围 37 5.5.3 拆迁期限 37 5.5.4 土地补偿及移民安置方案 38 5.5.5 征地拆迁费用初步测算 43 5.6 公用配套工程建设 45 5.6.1 道路工程 45 5.6.2 绿化工程 47 第六章 环境保护与劳动安全卫生 49 6.1 执行标准 49 6.2 建设地区的环境现状 50 6.2.1 项目建设地点 50 6.2.2 厂址环境现状与分析 50 6.3 项目施工期主要污染源分析 51 6.3.1 大气污染分析 51 6.3.2 水污染分析 51 6.3.3 噪声污染分析 51 6.3.4 固废污染分析 52 6.4 项目运营期对环境的影响分析 52 6.5 生态环境保护措施 52 6.6 劳动安全与卫生 54 第七章 项目管理、实施进度及工程招标 55 7.1 组织机构与管理 55 7.2 项目实施进度表 55 7.3 项目招标 56 7.3.1 编制依据 56 7.3.2 招标方案 56 7.3.3 招标过程 57 7.4 工程监理 57 第八章 投资估算与资金筹措 58 8.1 投资估算 58 8.1.1 投资估算的依据 58 8.1.2 投资估算的范围 58 8.1.3 投资估算的内容 58 8.1.4 项目总投资 59 8.2 资金筹措 60 第九章 财务分析与评价 62 9.1 财务评价说明 62 9.1.1 评价依据 62 9.1.2 评价原则 62 9.1.3 评价假设 62 9.1.4 评价范围 62 9.1.5 基础数据 63 9.2 成本估算 63 9.3 开发收入测算 63 9.4 项目投资盈利能力 64 9.5 贷款偿还能力分析 65 9.6 财务评价结论 66 第十章 社会评价 67 10.1 社会影响分析 67 10.2 社会适应性分析 68 10.3 社会风险分析 69 10.4 评价结论 69 第十一章 项目风险评价 70 11.1 主要风险因素 70 11.2 防范和降低风险措施 70 附表及附件 72 一、附表 72 二、附件 72 第一章 总 论 项目名称：项目 建设单位：南京有限公司 ： 建设性质： 法人代表： 1.1 建设单位概况 南京有限公司南京有限公司序号