西双版纳景洪市广电网络文化广场项目可行性研究报告.doc

西双版纳景洪市广电文化广场 可 行 性 研 究 报 告 云南广电房地产开发有限公司 2010年12月 目 录 一、项目基本情况 1.1地块位置 1.2地块规划 二、项目周边市场情况 2.1景洪房地产市场现状 2.2项目周边市场调查分析 三、版纳广电文化广场项目经济评价部分 四、版纳广电文化广场项目开发投资评价部 五、 研究结论及建议 一、 项目地块基本情况 1.1地块位置 项目用地位于景洪市广电路广电大厦旁，周边有勐腊路、勐海路、广电路等主干道通过，有多条公交线路设站经过，2km范围内办公中心、医院、商场、餐厅、学校等云集，商业设施发达，配套齐全。 项目距景洪国际机场2.5km。 综上所述，本项目的地理位置，交通条件十分便利。 1.2地块规划 地块可用面积37.81亩，土地性质为住宅、办公及商业娱乐用地；地权属为国有划拨土地。 二 、项目周边市场情况 2.1景洪房地产市场现状 景洪作为游城市，随着新一轮国际分工、产业转移和经济结构调整步伐的加快，以及中国—东盟自由贸易区建设的深入，澜沧江?湄公河次区域经济合作进程的推进,昆曼国际大通道的建设，景洪正处于加快发展的“黄金时期”。 西双版纳州景洪市房地产市场发展经历三个发展阶段：房改至海诚地产景洪景兰大酒店投产前，房地产呈现无序自发状态，无明确的开发模式；省政府明确提出了第二次旅游创业的思路后，各地产企业推成出新，一系列旅游地产产品逐渐进入市场，酒店型公寓、度假型别墅、旅游文产商业项目最为普遍；至2009年以后，政府提出了桥头堡大战略，随着景洪机场扩建、引水入城打造“东方威尼斯”，热带农产品价格普涨、东盟大通道小墨高速的完工，地产市场呈现百花争鸣的现象，万科、云投建设等陆续实施区域开发，深化了旅游地产开发深度，地产开发走区域化，集约化发展模式。目前，景洪城市发展良好，有极为广阔的前景。地产公司认为，目前在景洪开发房地产都有着较为有利的条件和较好的机遇。 目前，市区在售项目约20个，高层住宅均价2500-3200元/㎡；公寓略高于住宅，价格在3500-4000元/㎡；在建项目多为高层电梯房。别墅项目成交价均高于普通住宅、公寓，达到4000-4500元/㎡。 2.2项目周边市场调查分析 景洪在售主要楼盘 西双十贰城 项目地址 版纳景洪市澜沧江边 物业类型 住宅、公寓、商铺 开盘时间 2009年11月 总建面积 46万平米 容积率 0.4（包括一大型广场） 销售价格 4000-4800元/㎡ 开发商 云南浩宇房地产开发有限公司 临水楼盘 滨港国际 项目地址 版纳景洪市勐海路4号 物业类型 住宅、商铺 开盘时间 2010年3月 总建面积 19万平米 容积率 3 销售价格 3500-4300元/㎡ 开发商 晟华房地产开发有限公司 临水楼盘 中景名城 项目地址 版纳景洪市曼景兰 物业类型 住宅、公寓、商铺 开盘时间 2010年3月 总建面积 6万平米 容积率 3.99 销售价格 3400元/㎡ 开发商 云南柏城房地产开发有限公司 结合以上在售热点楼盘，可以看出景洪市房地产开发正处于上升期，凭借旅游资源优势带动房价，其高端楼盘，诸如西双十二城住宅均价已达5000元/㎡，整座城市住宅均价接近4000元/㎡，在云南省各地州中处于高位。 根据综合市场法确定周边市场综合价：住宅4000元/㎡。为保守计，测算指标取值3500元/㎡。 三 、版纳广电文化广场项目经济评价部分 项目编号： 项目名称：版纳广电文化广场 总造价：356264442.620974元 楼面造价：2973.58元/M2 土地面积：25204M2 建筑面积：119810M2 建筑密度：35% 容积率：5.00 绿化率：40% 建设单位：云南广电房地产开发有限公司 编制单位：云南建银工程造价咨询公司 编制日期：2010-12-29 一）、项目概况 1、项目名称：西双版纳景洪市广电文化广场 2、开发地点：西双版纳景洪市 3、项目性质：集商贸、数码电影文化广场、娱乐、办公、住宅于一体的综合小区 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积25204平方米（折合37.81亩） （2）住宅总套数：380套 （3）总建筑面积：127550 平方米 其中：车库16000平方米 商业铺面22000平方米 办公3850平方米 数码电影文化广场8000平方米