郑州十二里屯项目可行性研究报告(综合房地产开发).doc

郑州十二里屯项目可行性研究报告 二零一零年七月 目 录 1. 项目背景 3 1.1. 报告编制目的 3 1.2. 项目概况 3 1.2.1. 地块基本条件 3 1.2.2. 项目资源分析 4 1.2.3. 基地资源评估表 5 2. 项目开发经营环境分析 6 2.1.1. 2010年上半年全国房地产市场回顾 6 2.1.2. 上半年房产政策效果： 7 2.1.3. 2010年下半年国内房地产市场趋势预测 7 2.1. 郑州市房地产市场分析 7 2.2.1. 2010年上半年郑州整体市场情况分析 7 2.2.2. 2010年下半年郑州房地产市场展望 11 3. 区域房地产住宅市场研究 12 3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析 12 3.1.1. 东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚 12 3.1.2. 东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩 12 3.2. 项目区域主要竞争项目分析 12 3.2.1. 主要在售竞争项目一览表 12 3.2.2. 后续市场供应预测 13 3.2.3. 重点竞争个案分析 14 3.3. 项目区域置业者分析 15 4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 16 4.1. 项目综合分析（SWOT分析） 16 4.2. 项目销售价格预判 16 4.2.1. 建筑类型 16 4.2.2. 销售价格建议 17 5. 项目开发经营策略及投资估算 18 5.1假设预算开发方案 18 6. 营销推广节奏 20 6.1. 郑州楼盘销售一览表 20 6.2. 产品推售时间 20 6.3. 入市节奏及产品类型的选择 21 7. 项目综合评价 21 7.1. 结论 22  项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目投资预期进行分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。 项目概况 地块基本条件 地块位置：该郑州市路、丰庆路西，路、丰庆路，总建筑面积：㎡照 片 东 东面为丰庆路，丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差 南 南面是群办路，群办路南侧是为老式居民区，房屋破旧 西 西面临天明路，隔路相望是该区域商业核心——天旺商业广场 北 地块北临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园——绿荫广场。 当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征： 房屋交易量大幅下降，部分重点城市跌幅过半。 2010年上半年，主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。上半年，重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平，可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳，可售面积减少18万平方米。广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。国家发改委、国家统计局统计数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应力度上半年房产政策效果： 房地产新政对购房需求影响显著，5、6月商品房销售面积环比、同比双降； 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成； 多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现； 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。后期房地产政策走势展望：短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走”； 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性； 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。 后期房地产走势展望： 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性； 土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇； 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成