某北方国际家具物流园区开发项目可行性研究论证报告.doc

上海XX投资有限公司 XX北方国际家具物流园区开发项目 初步可行性研究报告 厦门XX建筑工程设计有限公司 二○○年月编 制 单 位项目负责人：： 参加编制人员 目 录 第一章 总 论 1 第二章 项目建设必要性 3 第三章 项目选址 10 第四章 初步建设方案 12 第五章 项目对环境的影响分析 29 第六章 项目建设工期 32 第七章 投资估算及资金筹措 33 第八章 经济分析与评价 35 第九章 结论及其他 39 第一章 总 论 1.1、项目名称 XX北方国际家具物流园区开发项目 1.2、项目地址： XX北方国际家具物流园区开发项目选址位于宁夏XX市XX县望远物流区，东至京藏高速，西至109国道，北至望通公路，南至红旗二队。 1.3、项目建设单位 XX北方国际家具物流园区开发项目由上海XX投资有限公司 投资建设。 1.4、项目负责人：肖奕 1.5、建设规模与建设目标： 项目建设用地面积100万㎡，约合1500亩。总建筑面积81.82万㎡，其中：家具卖场20.0万㎡，仓储、物流23.42万㎡，生产厂房25.83万㎡，配套住宅及宿舍楼12.57万㎡。项目估算总投资17.98亿元。设计年生产能力11万套，含：家具8万套，沙发3万套。周转销售20万套，主要生产、销售普及与高端中式家具产品，其中普及产品占60%，高端产品占40%。 项目区内还配置了星级酒店、餐饮娱乐等配套服务设施，提供金融服务配套平台：专为中小企业提供金融担保、中短期融资服务，形成较完善的软硬件配套服务环境，成为促进区内企业发展的助推器。 项目建成后，将延伸物流服务功能，建成西北五省区的物流集散枢纽中心，并引导形成建材、汽配等物流中心园区。 1.6、建设周期： 本项目将一次性投入建设，将先行完成生产厂区，仓储区，物流区的建设，以满足入驻企业的迫切要求，其次再进行家具卖场和商务配套区的建设，预计三年后建成，家具卖场等可投入使用。 1.7、投资规模： 项目注册资本金为人民币 5000 万元，项目总投资人民币17.98亿元，其中工程费用投资14.82亿元，其他费用11855万元。 1.8、资金筹措： 项目建设资金采用50％自筹，30%销售回款，其余20％部分由银行贷款。 项目按照建设周期安排次序，采用滚动开发模式进行，资金投入按项目进度分期滚动投入。第二章 项目建设必要性 2.1、项目背景情况 随着社会及经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们对家具需求以及对高档家具、品牌家具的需求更加迫切。尤其是近几年来，党的富民政策和西部大开发战略的实施，地处我国大西北的宁夏、内蒙等省区的城乡居民喜迁新居，淘汰老旧家具，给家具市场带来了良好的发展机遇。就目前而言，XX家具市场的年销售额约20亿元，但仍有很大的发展空间和市场潜力。 2.2、市场调查及市场前景分析 2.2.1、国内家具市场现状 从我国来看，各省市家具市场供销仍然显现旺盛景象，并表现以下发展特征： ⑴ 国内家具行业企业结构分析 中国家具市场现主要分布在广东XX镇和河北香河。其他城 市也有，但没有形成以批发为主，主要是零售。而广东佛山XX已形成规模化生产销售15年之久，主要市场60%外销，40%内销。 河北香河主要是内销，20%高档家具（红木）外销。 其他城市较具规模的企业，当数红星美凯龙家具为零售老大，但其业务以零售为主。 （2）家具市场面临洗牌格局 国内家具市场竞争更加激烈。家具行业优胜劣汰趋势明显。许多小型家具卖场、小型家具企业和落后的家具产品，已遭淘汰或出局。而大卖场、大型现代家具企业、新颖时尚的家具产品、高端时尚的中式家具产品将逐步引领家具市场的发展。 （3）中国城市化进程将引导家具业发展 按我国人口计算，目前我国城镇化比例为农村70％，城镇30％。根据中央政府提出的政策导向，未来30年内，中国城镇化建设将从现状转变为，城镇70％，农村30％。按13亿人口计，城镇人口将达9.1亿，接近翻两番。 随着中国城镇化速度的加快，人们进入城镇，首先要解决居住问题，安居方能乐业，城市化进程的推进，居住需求必将连锁带动家具产业，由此可以看出，家具制造、销售产业必将是一个朝阳产业。 那么，就现在中国家具产业的两大布局肯定无法覆盖全国，也无法垄断此行业。就经营历史最长的佛山XX来说，十几年的经营史在近五年受到了河北香河及红星美凯龙的极大挑战，再加上世界金融危机的影响，促使其在外销受到重创的同时，考虑转战国内市场。因为未来最大的消费市场在中国。由于家具具有的特性，使其受区域和地域影响，“近水楼台必将先得月”，中国的家具市场必将演变成以区域划分，并最终形成区域垄断。 由此可见，五年内，中国家具行业一家垄断的局面必将成为历史。 2.2.2、XX乃至辐射5