某宾馆装饰装修项目可行性研究论证报告.doc

XX市XX宾馆装饰装修项目 投资可行性分析报告 编制日期：2011年5月15日 目 录 前 言 2 第一章 项目概括 2 第二章 项目提出背景 3 一、地理优势： 3 二、政治因素： 3 三、市场定位： 4 第三章 项目建设的必要性 6 一、中断经营分析 6 二、修善投资分析 7 三、改变经营模式、增加服务项目分析 7 （二）经济效益分析： 9 第四章 可行性研究结论 11 前 言交通方便，服务设施完善历届管理人员和员工的艰苦拼搏，创下了一页页壮丽的辉煌史，打造了XX市酒店业市场中有较高知名度的宾馆品牌，在XX市民心目中树立了良好的口碑。随着城市的建设与开发，如今的XX公寓与其他新建的宾馆酒店相比，已显得有些陈旧。但目前城市的发展又为XX公寓带来了新的机遇与挑战，如何审时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌，进一步稳固和扩大消费群体，独树一帜地创造一种与宾馆有关的文化空间和美好生活观念，?为提高的盈利能力和可持续发展能力，宾馆拟实施宾馆改扩建项目。黑龙江省XX市北林区XX市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，1956年设立XX地区行政公署，1999年12月经国务院批准撤销XX行署设立地级XX市，撤销县级XX市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽，哈尔滨以北的区域性中心城市。市区面积2743平方公里，总人口85万，距离省城哈尔滨91公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高等级公路形成四通八达的交通网络，哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇，XX站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程，是全省六大客货运中转中心之一。XX是哈尔滨以北重要的商品集散地，上连全国各大城市，辐射周边50余个市县。年轻的XX市正处于百业待兴、百事待举的发展时期新世纪，新发展，新形象。XX立足以绿色生态城市为标志，致力建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终坚持优势互补、利益共享的原则，积极推进与各方的经贸交流与合作。XX市委、市政府和北林区委、区政府将创造良好的发展环境，在用地、金融、收费、保护投资者合法权益等方面，提供优质、快捷、高效的服务。第三产业和社会事业发展。重点建设一批规模大、辐射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星级以上宾馆及大型饮食娱乐场所宾馆曾经有过一时辉煌业绩，但到今天越来越多强有力的竟争者掘地而起，宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种状况的原因如下：由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设备因多年的运营，或老化失修，或已不能适应日益提高的客人需求，也不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量的不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。 4、经营状况利润较少。公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上，很多时候不能满足客人的需求。 5、大部分客房需要维修，维修成本较高。 6、产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。提高员工综合素质。形成主动、热情、亲切的服务意识，及时洞察顾客的需求，提供服务的时候比较呆板被动。 针对以上问题，我们必须果断而又针对性地采取相应的措施，走出一条既适应市场变化形势又适合XX公寓自身客观实际和特色的路子，增强公寓的可持续发展能力，使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发展，适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重大。 第三章 项目建设的必要性 在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第一中断经营；第二持续经营，对项目进行维修改造；第三改变经营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目建设的必要性，我们做如下分析： 一、中断经营分析 依据目前XX市的房地产市场以及XX宾馆所处地理位置，我们与当地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在100万左右，使用平面积每天每平方米出租价格 =1,000,000元÷7000㎡÷1.49÷365天 =0.2626元 年收益100万元 根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格 =(月平均收入-各项支出)÷使用面积÷30天 =（6000元-3700元）÷4697㎡÷30天 =0.0092元 年收益=日收入1300元×365天=47.45万元 由以上2组数据对比可以看出，维持现状的持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑的。 二、修善投资分析 根据XX宾馆现状，客房卫生间、客房墙面以及走廊部分环境，已经影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投