某别墅项目市场可行性.doc

“XX别墅”项目 市场可行性分析报告 营销管理部 目 录 前言 3 第一部分 北京市别墅市场调研分析 3 一、别墅市场相关政策回顾分析 3 二、北京市别墅市场综述 5 三、北京市北部地区别墅项目跟踪 8 四、别墅市场需求分析 13 第二部分 本案项目综合分析 14 一、宗地位置及规划指标 14 二、本项目SWOT分析 16 三、周边重点案例产品比较分析 17 第三部分 本案产品定位建议 26 一、产品价值主张 26 二、产品定位 26 三、开发建议 29 四、基本技术指标 31 第四部分 经济收益测算 31 第五部分 本报告结论回顾 36 前言 2006年6月，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。别墅市场却表现出了的抗跌性，甚至部分项目出现了价格的大幅补涨，区域最高涨幅达46%。土地政策近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”5月3号，国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将高档房地产开发项目和别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）列入其中。6月13日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有独门独院独户特征的建筑。2007年国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。而北京市规划委员会出台的对住宅面积的限制性政策，进一步透露出，节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。通过对政策的回顾和分析，随着节约用地政策的不断深化，在北京地区别墅将成为的稀缺别墅项目的容积率受到严格控制，从政策层看必然独栋别墅稀缺性而成为别墅项目中的宠儿，升值空间。分别来自于龙湾别墅2、3期、晴翠园二期、观唐二期、凡尔赛河谷、棕榈滩别墅、东方普罗旺斯、君山国际高尔夫别墅和香邑山等。其中有5个项目集中在中央别墅区。新竣工项目的入市使北京地区别墅总存量达到11,326套，环比上升9.1%。（数据来源：北京房地产交易网） 2.别墅市场租售分析 销售市场 目前北京市典型别墅项目主要集中在西山、XX、潮白河、昌平、奥北五大别墅区，相比较北京房地产整体市场的低迷，北京的别墅市场独树一帜，表现出较强的区别性。主要表现为开盘数量和销售市场比较平稳，个别别墅项目深受市场青睐，销售价格亦有不同程度的上涨，区域最高涨幅达46%。典型的项目如中央别墅区的龙湾和院，分三批相继推出的113套独栋别墅，销售92套，均价在每平方米20,000元左右，销售额超过7亿元；誉天下7月开盘44套，销售15套，均价每平方米28,417元。潮白河别墅区的北京富力湾7月开盘103套，50套，均价在每平方米13,000元，销售总金额超过2.4亿。而西山别墅区的紫御府2号在9月初开盘64套，销售18套，均价每平方米34,025元，龙湖?西苑好山居7月开盘10套，销售7套，均价每平方米50,644元。2008年第三季度别墅住宅新开盘主要项目一览 数据来源： 北京高力国际研究与咨询部 项目名称 项目位置 新推套数（套） 新推面积（㎡） 单户面积区间（㎡） 外报均价 （元/㎡） 龙湾别墅 顺义后沙峪 50 20705.8 368-430 33000 　 11 9734.01 884.91 43000 富力丹麦小镇 大兴庞各庄（龙熙顺景） 131 44107.76 321-