某房地产开发项目可行性研究论证报告.doc

**公司 **建设项目 可行性研究报告 **咨询有限公司 二〇〇六年六月 报告编写人员 主编： 研 究 员 参编：  目 录 第一章 总 论 1 一、项目背景与概况 1 二、主要技术经济指标 4 三、问题与建议 5 第二章 项目投资环境与市场研究 6 一、投资环境分析 6 二、沈阳房地产市场分析 8 三、项目竞争优势分析 13 四、市场供求分析 14 五、销售预测 15 六、营销策略 17 第三章 建设规模与项目开发条件 21 一、建设规模 21 二、项目现况概况 21 三、项目建设条件 21 第四章 项目建设方案 26 一、建筑设计指导思想与原则 26 二、建筑方案 26 三、主要技术经济指标 32 第五章 节能节水措施 33 一、节能措施 33 二、节水措施 34 第六章 环境影响评价 35 一、环境保护设计依据 35 二、项目建址环境现况 35 三、项目建设与运营对环境的影响 35 四、环境保护措施 36 五、环境影响评价 37 第七章 安全与消防 38 一、危害因素及危害程度分析 38 二、安全设施 38 三、消防设施 39 第八章 组织机构与人力资源配置 40 一、组织机构 40 二、人力资源配置 41 第九章 项目实施进度 42 一、建设工期 42 二、项目实施进度安排 42 第十章 投资估算与资金筹措 44 一、投资估算 44 二、投资使用计划与资金筹措 50 第十一章 财务评价 52 一、基础数据选取 52 二、经营收入的估算 52 三、经营税金的估算 54 四、成本费用的估算 55 五、利润及利润分配情况 56 六、盈利能力分析 57 七、偿债能力分析 57 八、不确定性分析 59 九、财务评价结论 60 第十二章 风险分析与对策 61 一、风险分析 61 二、风险对策 62 第十三章 结论与建议 63 一、结 论 63 二、建 议 64 附 录 附表： 1、项目总投资估算表 2、开发建设投资估算表 3、资金来源与运用表 4、经营收入与经营税金及附加估算表 5、项目自营部分成本估算表 6、损益表 7、全部投资财务现金流量表 8、资本金财务现金流量表 附件： 1、企业法人营业执照（复印件） 2、挂牌交易成交确认书 3、选址意见书 4、建设用地规划许可证 5、土地使用证 6、1：500宗地图 附图： 1、项目所在位置图 2、项目效果图 3、项目总平面图 4、项目东立面图 5、项目南立面图 6、地下二层平面图 7、地下一层平面图 8、一层平面图 9、五～二十三层平面图 10、二十四层平面图 11、机房平面图 第一章 总 论 一、项目背景与概况 （一）项目名称 ** （二）承办单位情况 1、公司名称 公司名称：**公司 英文名称：S 法定地址5 2、公司宗旨 公司的经营宗旨是：以沈阳市的国际化发展为契机，利用合资双方的各自优势，加强经济合作，坚持不断创新，使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性，促进沈阳房地产业的蓬勃发展，使投资者获得合理的经济效益。 3、公司经营范围 房地产开发，房屋销售及物业管理。 4、公司合资各方情况 中方： 法人代表： 法定地址： 外方： 执行董事： 法定地址： 5、注册资本 合资公司的注册资本为610万美元。其中：中方出资457.5万美元，占注册资本75%；外方出资152.5万美元，占注册资本的25%。 6、公司经营情况 该项目是**公司在沈阳开发的第一个房地产项目，其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主，集进出口贸易、生产实体和实业投资为一体的综合性公司。公司2004年的销售收入45569万元，实现利润2061万元，销售利润率为4.52%，总资产为51142万元，资产负债率为47%。公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区，以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设（项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司）、周浦文化商城、白马大厦等项目，公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验。 7、合营公司的期限 合资公司的期限为40年 （三）可行性研究报告编制依据 1、《投资项目可行性研究指南》 2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资号） 3、《沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案 5、委托方提供的其他材料 （四）项目提出的理由 沈阳是东北的政治、经济、文化中心，伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措，沈阳正实现跨越式的发展，一些国内外的知名企业云集沈城。且该项目所在地铁西