某商住小区一期建设项目可行性论证研究报告书（优秀甲级资质报告）.doc

第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 *********有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。 公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。 公司目前开发的“某某·某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为113301平方米，其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为380765平方米，一期总建筑面积为177686㎡。 法人代表： 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 某某·某商住小区一期建设项目 1.2.2 项目地点 本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。地块沿凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较玉茗大道低3-5米。建设总用地113301平方米（计169.94亩）,其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩）、二期规划用地为58075平方米（计87.11亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在《抚州市土地利用总体规划》规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。 1.2.3项目实施期限 2008年3月-2010年5月 项目建设实施进度为： 1、工程的前期准备工作：2008年3月至2008年4月完成。 主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。 2、完成工程施工图：2008年4月至2008年5月， 主要完成工程施工图。 3、工程招标：2008年5月完成。 4、工程建设期：从2008年6月开工，2010年5月全部竣工交付使用。 1.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期） 本项目建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686㎡，其中：住宅建筑面积141703㎡、商业建筑面积13083㎡、地下室建筑面积15000㎡（不计入容积率面积）、机房、大堂5100㎡、幼儿园2000㎡、其他800㎡，绿化面积19881.4㎡。 本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为35838.54万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。 1.2.5 报告编制依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国房地产管理法》； 3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】； 4、江西电联实业（抚州）公司签定的《国有土地使用权出让合同》； 5、抚州市城市规划设计院《江西电联实业（抚州）公司某某·某项目建筑规划设计方案》； 6、抚州市新城区规划； 7、《抚州市城市规划管理技术规定》； 8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）； 9、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）； 10、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005） 11、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 12、建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 13、原国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。 1.2.6 项目主要技术指标（一期） 本项目总用地面积：55226平方米（计82.84亩）； 总建筑面积：177686㎡； 其中：地上建筑面积：162686㎡ 地下建筑面积：15000㎡（人防7500㎡） 容积率: 2.95 建筑密度: 28.6% 绿化率： 36% 机动车停车位：485辆 住宅总户数：1279户 本项目总投资：35838.54万元； 总收入：50939.60万元； 项目利润总额：11469.06万元 投资利润率：32.0% 投资净利润率：21.4% 财务内部收益率(FIRR)：23.67%10%(行业基准率) 本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686㎡，其中：住宅建筑面积141703㎡、商业建筑面积13083㎡、地下室建筑面积15000㎡（不计入容积率面积）、机房、大堂5100㎡、幼儿园2000㎡、其他800㎡，