某生态旅游项目可行性研究报告.doc

目 录 一、项目概况 1 1. 项目区位 1 2. 区域概况 1 2.1 自然环境 1 2.2 人文环境 2 2.3 周边企事业状况 2 2.4 周边配套设施 3 2.5 基础设施 3 3. 用地现状分析 5 3.1四至 5 3.2用地规模 6 3.3现状分析 7 3.4地质分析 8 3.5植被分布 8 3.6几何性质 8 3.7用地性质 8 3.8规划市政 9 4. 规划要点 9 5. 项目出让条件 9 二、市场研究 10 1. 宏观经济与总体市场分析 10 1.1 市宏观经济与评价 10 1.2 市房地产市场的总体分析与评价 11 2. 辐射区域分析 13 2.1辐射区域界定 14 2.2各片区特点概述 14 2.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析 16 2.3各片区不同档次物业需求走势 19 3. 区域市场分析 20 3.1 地段价值分析 20 3.2 供需结构分析 23 3.3竞争项目分析 34 三、项目定位 33 1. 容积率试算及成本测算法 33 2. 客户定位 38 2.1客群的市场细分 38 2.2各客群细分市场描述与判断 40 2.3项目定位结论 51 3. 适宜容积率及产品配比的确定 52 4. 项目SWOT分析 52 5. 推广定位 53 四、规划设计 55 1. 方案构思 55 2. 初步规划构思 55 2.1现状利用 55 2.2地块价值利用分析 55 2.3景观设计 56 2.4路网结构 56 2.5建筑设计 57 3. 技术经济指标 57 五、项目开发及销售计划 58 1. 开发计划 58 2. 销售计划 58 六、经济评价 59 1. 项目测算依据 59 2. 成本分析 59 3. 经济效益评价 60 4. 项目投资测算表 60 附录一：**湖片各项目总结提炼 61 一、项目概况 1. 项目区位 项目位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。南距**市中心约10～15公里，北距市**机场15公里。 2. 区域概况 2.1 自然环境 **湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。园区内有水域面积约6平方公里，华中首家高尔夫球场（18洞、标准72杆）、东方跑马场等。 当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。 2.2 人文环境 **湖生态园区定位为生态旅游区，但当前基本没有相应的产业和教育的支撑，规划中有**湖公园、旅游城等待建。 2.3 周边企事业状况 **湖生态园区周围有台投资区台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界等一批国际、国内知名企业纷纷在投资区内落户。9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。 2.5 基础设施 2.5.1外部交通 当前从市区到达本项目的路径有 1） 中心片区－常青路—金山大道―环湖路―马池路―环湖中路； 2） 中心片区－常青路—机场东侧、常青花园市政路―马池路―环湖中路； 其中第二条路径开通公交线路720路（机场河－－丽水佳园），能够到达本项目。 从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。 2.5.2内部交通 目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块，整个环湖中路预计明年贯通。 所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。 2.5.3市政设施 a. 自来水 b. 供电 c. 煤气 d. 排水、排污 e. 有线电视、电话、网络 3. 用地现状分析 3.1四至 3.2用地规模 3.3现状分析 地块主要为农地，沿地块内现状道路两侧有高约15～20米的水杉树。地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。 目前地块平整，标高基本在19.6m～19.8m。市对城区项目的最低地面标高要求≥20.65m，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为20.5m～22.5m。因此本项目需填土70cm～90cm (以20.5计算)。 3.4地质分析 暂时缺少。 3.5植被分布 地块内部沿现状道路两侧为水杉树。 （见3.3现状环境图） 3.6几何性质 该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260～420米，东西方向宽约660～700米。 （见下图） 3.7用地性质 地块现为预留建设用地，规划为居住用地。 3.8规划市政 4. 规划要点 容积率在2.5以下； 建筑密度不超过22％； 绿化率≥35%； 建筑高度限高90米并满足**机场对建筑净空的要求； 建筑退规划用地边界线距离：建筑