金燕高级经济师雅茁国际酒店集团资深顾问悠越酒店管理有限.pptVIP

* * * * * 金 燕 高级经济师 雅茁国际酒店集团资深顾问 悠越酒店管理有限公司总经理 中国饭店协会专家委员会委员 酒店项目市场定位和设计管理 * 目标：规避酒店投资者的投资风险 投资路上处处有挑战 风险+机会 * 投资酒店是个很赚钱的生意？ 投资巨大 —— 五星级单方造价达到10000元/m2及以上，总投资超过2-3亿人民币 回收期长 —— 静态回收期一般10-15年 培育期长 —— 开业后3-5年 受经济环境影响大 —— 越高端越敏感 酒店项目开发之前要了解的······ * 酒店项目可能会带来什么？ 优良的持有型物业，较好的增值空间 金融融资平台，税务统筹工具 稳定的现金流 企业形象与实力的展现，企业发展的平台 资金敏感度决定追求的目标！ * 酒店项目开发之前要想清楚的······ 为什么要开发酒店？ “被”酒店？——请先算大账 提升地产价值？——看入市的时间 酒店只是综合体项目的带动工具？——小投入、大作用为最佳；发挥工具作用之后，对资产是持有？还是退出？ * 你是谁？ 酒店投资商？专业的投资者依靠专业的判断和专业的资产管理获取回报。 酒店运营商？酒店显然不是你的主业。那么，你想成为运营商的理由何在？ 酒店的业主？大多数房地产开发商最可能面对的现实。 规避风险参考案例： A,酒店定位与实际有偏差 例如： 在中端区域建超大规模高端品牌酒店 结果： 撤牌，进入法律程序 * 规避风险参考案例： B, 酒店内部功能配置不尽合理 例如：客房数和会议面积、餐饮前后场面积配置 等不科学。 结果：实际经营困难，一个月内曾发生二次食 品事故。投资回报低于行业水平。 * 谁能帮助酒店做好定位工作？ * 一般酒店项目定位的参与者 业主公司领导或者顾问团队 专业顾问公司和酒店管理公司 设计院 商业地产公司 其他第三方公司 * 酒店项目定位的原则是什么吗？ 以业主方投资酒店的战略发展为导向 以项目的整体要求为参照 以客源市场需求和发展为基础 以政府规划和规范为底线 以今后的管理模式和管理公司的管理要求为标准 以投资回报和整体项目效益为目标 * 市场定位报告一般可以解决的几个问题： 业主方项目定位，董事会等高层会议讨论决策 政府汇报 融资 管理模式或者品牌选择 招商或者资产评估 * 酒店项目定位的基本内容 宏观经济、区位条件及项目地环境分析 酒店市场供求分析 成功酒店案例分析及借鉴 酒店定位分析 酒店功能布局分析 酒店财务分析 可持续发展 * 酒店项目定位的基本内容 宏观经济、区位条件及项目地环境分析 宏观经济形势 区域经济状况 项目地优劣势及其环境情况 * 酒店项目定位的基本内容 2，酒店市场供求分析 酒店市场现状 未来发展趋势 竞争市场供求分析出 项目入市机会分析 * 酒店项目定位的基本内容 3，成功酒店案例分析及借鉴 同类酒店成功案例 酒店行业未来发展趋势及其案例 酒店类型颠覆性案例 * 酒店项目定位的基本内容 4 ，酒店定位分析 酒店定位与战略 类型、档次、 规模 管理模式和品牌选择 客源市场定位 设备设施及其服务特色 * 酒店项目定位的基本内容 5 ，酒店功能指标 酒店客房、餐饮和公共部门指标 酒店后场功能及其指标 酒店各个区域指标分析 * 酒店项目定位的基本内容 6，酒店财务分析 总投资估算 内部投资回报测算 盈亏平衡点 收入、成本和费用、利润 现金流预测 * 酒店项目定位的基本内容 7，可持续发展 开发地块评估 节能 废物处理 水资源保护 原材料 其他 * 酒店项目定位的一般操作程序 认真听取酒店投资者开发酒店的真正目的 实地调查市场，预测发展趋势 讨论核心逻辑和主要观点 确认初步可选择方案 各项功能指标的确认 经济测算，选择最优方案 编写报告初稿 向与业主方汇报的形成和初步的成果 听取业主方的意