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00-3-17 国家税务总局扬州税务进修学院 长沙县地税局纳税人学校 欢迎您  房地产开发与经营主要涉及的税费有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等税种。 一、营业税 1、计税依据的确定 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条 纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》第44条规定：单位和个人销售或转让其受让的土地使用权,以全部收入减去受让土地使用权所支付的土地出让金或购置原价的余额为营业额。 《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》45条规定：单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。 《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》46条规定：单位和个人销售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。 《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》47条规定：单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额 2、纳税义务发生时间的确定 《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》第八条：? 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。除国务院财政、税务主管部门另有规定外，具体按以下规定执行： （一）收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 （二）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 3、旧城改造中涉税问题 在旧城改造中,房地产开发企业拆除居民住房后,补偿给搬迁户的住房,应按照“销售不动产”税目征收营业税。 根据《湖南省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知》（湘地税发［1997］005号）规定，偿还给拆迁户原有旧房相等面积的价值以及超面积部分的补差收入，均应征收营业税，偿还给拆迁户原有旧房相等面积的价值可由税务机关按当地同类住宅房屋的成本价核定。 4、ＢＴ方式建设项目有关营业税 《湖南省地方税务局关于ＢＴ方式建设项目有关营业税问题的公告》各级政府广泛采取BT项目（Build Transfer，即建设-移交税收规定：一、以投融资人的名义立项建设，工程完工交付业主的，对投融资人所取得收入应按照“销售不动产”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入） 二、以项目业主的名义立项建设，对投融资人无论其是否具备建筑工程总承包资质，均应作为建筑工程的总承包人，按“建筑业”税目的现行规定征收营业税。营业额按以下方式确定： （一）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项作为计税营业额全额征收营业税，施工环节不再征收营业税。（回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。） （二）建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时按扣除支付给施工企业工程承包额或分包价款后的余额作为计税营业额,施工企业计税营业额为工程承包额或取得的分包价款。 三、按BT方式建设的项目，建设方（或投资方）纳税义务发生时间为按BT合同约定的分次付款时间。合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为建设方（或投资方）收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。建筑工程实行承包或分包的，承包或分包方纳税义务发生时间为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 四、本公告自发布之日起执行。以前开工建设，但尚未完工移交的建设项目，按本公告执行。 二、城市维护建设税 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下： 纳税人所在地在市区的，税率为7%；　　纳税人所在地