“世豪大厦”土地一级开发项目立项谋划方案书.doc

目 录 项目总说明 项目背景与项目建设的必要性 土地市场分析 项目建设选址及建设条件 项目实施方案 项目实施进度 项目对环境的影响 项目总投资估算和资金来源落实情况 项目二级开发经济效益评价 社会效益和经济效益 风险分析及防范 结论 第一章 项目总说明 北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。为此，北京市通过机制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。 为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地进行一级开发后，纳入政府储备库，以招标、拍卖、挂牌的出让方式向市场供应土地。目前项目已进入立项申报和可行性研究审批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，在经过对该项目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”土地一级开发项目进行可行性分析，并编制研究报告。 一、项目概况 （一） 区域分析 海淀区“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。 海淀区位于北京市西北部，面积426平方公里，人口224万，辖22个街道，1个镇，10个乡。 海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。的电子产业龙头如中国电子产业集团、中国电子大厦、普天集团等中国500强企业。的IT业龙如联想集团、神州数码、汉王科技、北大方正、清华紫光、清华同方等。的网络产业龙头如新浪、搜狐、百度、腾讯、雅虎等网络霸主。的电信产业龙头如大唐电信、中国移动、中国网通、法国电信等电信业巨头。形成了文化产业圈。主要有北京大学、清华大学、中国人民大学、北京外国语大学、中央民族大学、北京理工科技大学、北京航空航天大学、北京科技大学、北京地质大学、北京农业大学、中国政法大学、中央财经大学等全国知名院校73所。此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院、中国科学院计算机技术研究所、中科院物理研究所、北京技术交易促进中心、中国科学院遥感卫星地面站、北京科兴新材研究所、中国科学院微生物研究所(西楼)、航天工业总公司五零二研究所、中国科学院动物研究所、中国科学院北京建筑设计研究院、农科院、中国企业发展研究中心、国家气象局等170所各类研究院所聚集于此。中关村的定位不单只是发展IT业，而是建设集高科技企业行政办公、金融资讯、科技贸易与科技会展中心于一体，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区西三环西三环便是众所周知的中央商务区。西三环一直以来是政府、军队、各大部委、金融机构等国有单位、企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区北京60项重大工程项目之一——当热潮涌动的商住楼热销风云已经结束，众多中小企业已经渡过了创业初期进入稳定经营阶段，已经到了办公场所更新换代的程度，所以中关村高档楼销售市场在2005年内悄然启动，这点已经从1+1大厦的稳定热销中已经得到了充分的证明。当无数不动产投资者在宏观调控之后在北京市西北三环重新寻找潜力巨大的投资楼盘时企业选址历来都是一项系统工程。在企业选址的各项标准中，除了交通条件外，其中最具指导性和说服力的标准，是写字楼周边的商务资源的丰富程度。坐落于西北三环的大厦，可谓真正的商务中枢和资源中枢中关村西区——中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率为2.0，绿化率在35%以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务功能。中关村西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构。中央政务区——西三环中央政务区：西三环一直以来是政府、军队、各大部委、金融机构等国有单位、企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区。数码商圈——由科技会展中心之数码科技大厦、中电信息大厦、寰太大厦、理工科技大厦等甲级写字楼，当代、双安等大商场，友谊宾馆等五星级酒店共