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三、长沙主要专业写字楼 （三）写字楼的物业服务品质不高 调研过程中所得到的主要有： （1）只有基本的服务，且只做该做的，没有增值服务 （2）物管不够专业 （3）缺少个性化的服务内容等 长沙市写字楼市场调研报告 总体市场分析 重点项目分析 目 录 长沙写字楼市场整体情况 长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况 一、长沙市写字楼市场整体情况 1.长沙市写字楼的发展历程 第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少且大部分为政府投资。 起步阶段 发展阶段 提升阶段 2000年以后，这时随着改革开放的不断深化，中国经济发展的重心逐渐向中部转移。各种外资企业和外地企业纷纷涌入中部地区，而长沙作为该区域重要的对外窗口，自然而然地成为外资企业和外地企业投资的首选。 随着各类企业的纷纷涌入，不仅在对写字楼的数量上有了要求，也同时对写字楼的质量也有了较高的要求。2007年至今，高档、标准化写字楼开始发展升级和差异化发展兴起。 2000 2007 长沙各时期写字楼代表项目 五一路 解放路 芙蓉路 平安大厦 华联大厦 银华大厦 平和堂 华侨大厦 新闻大厦 顺天国际 湘域中央 中天广场 运达广场 发展阶段 起步阶段 提升阶段 2.长沙写字楼市场的发展现状 虽然近几年长沙写字楼市场愈发火热，高端写字楼不断耸立，但依旧未能摆脱专业化程度低现实状况，实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限。 长沙目前写字楼大致主要可以分为四个类型：商住混合办公、商务公寓、酒店办公、专业写字楼。 类型 分布区域 客户群体 档次形象 租金费用 代表项目 优缺点 酒店办公 商务需求较为旺盛的路段 国内外知名企业 高 较高 通程大酒店、神农大酒店 与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。存在问题：管理费极高，极少对外销售产权。 专业写字楼 长沙金融商务区 金融机构 各档次形象均有 高 中天广场 专业写字楼在长沙出现的时间并不长，更多的体现是其专业的软硬件条件和相对较高租售费用。 商务公寓 无规律 成长型中小企业 较低 费用低 门槛低 锦绣中环 作为商住楼向专业写字楼发展的产品类型商务公寓，品质和形象均有一定的提高但水平终究有限。 商住楼 市区成熟路段 起步期实力有限中小型企业 低 低 湖南财富中心 由于价格相对较低，有一定的市场需求，尤其是对于中小型企业，当由于自身档次较低，商务配套不全，物管差，难适应现代商务发展的要求。 二、长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况 1.长沙各大版块写字楼分布情况： 开福万达广场 九龙仓项目 世茂项目 华远华中心 德思勤城市广场 绿地中央广场 滨江新城 奥克斯广场 五一广场 省府红星 御邦广场 泊富国际 华尔街中心 2.各大版块写字楼市场潜力分析 （1）五一广场 地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选的休闲娱乐中心。 规划：五一广场写字楼集群是长沙最大的写字楼集群地带，而写字楼整体档次也是最高的。入住情况良好，入住企业也是知名度、规模、数量三方面整体也是最好的。 智能化和配套：宽带和楼宇自控运用较普遍，但对综合布线考虑不足，导致使用不方便。基本上都配套得有智能监控系统、中央空调、智能化车位等先进的物管设施。 商务配套：利用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。一般考虑了商务服务如商务中心、会议室、银行等；商务减压如健身、美容美发等；商务交往如餐饮、娱乐等。总体来说，五一广场配套是长沙市最齐全的。 （2）省府CBD 地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构在此设点，所以该区域非常适合商务活动。 规划：省府CBD写字楼市场初成规模，写字楼整体档次也有较高的水准。入住情况有增无减，越来越多省内外知名企业开始入驻，前景良好。 智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在