某学院大、中专学生公寓经营案某学院大、中专学生公寓经营方案某学院大、中专学生公寓经营方案某学院大、中专学生公寓经营方案.doc

某学院大、中专学生公寓服务与经营方案 一、大、中专学生公寓经营分析及风险防范 （一）大、中专学生公寓的服务 ******学院共设有2栋中专学生公寓、4栋大专学生公寓。按每间学生公寓居住4人计算（包括无障碍宿舍），中专学生公寓可供1184名学生居住，大专学生公寓可供2176名学生居住。按目前在校学生的人数，新学年安排学生入住公寓时，将有近半数的中专学生公寓宿舍和过半的大专学生公寓宿舍居住5名学生。 物业公司或学生公寓管理中心对学生公寓开展的服务主要包括秩序管理和治安管理服务、卫生清洁服务、维修服务及其他生活服务。学生公寓管理的过程也是为学生服务的过程，同时，也是通过管理和服务体现经营的过程。管理的严谨与否、服务的周到与否，并不决定管理者的经营效益，但决定经营者对服务育人的态度。能否在管理中体现服务至上，能否在服务中贯穿育人，及能否摆正服务与经营的关系，是学生公寓管理能否成功的关键。这也是瑞大物管公司在公寓管理工作中始终应该铭记的问题。 （二）大、中专学生公寓经营分析 如前所述，公寓的经营是通过管理和服务体现出来的。既然是管理，就有管理的先决条件，也要承担因管理疏忽而造成的后果和责任。 在公寓经营方面，具有五个方面公认的优势： 一是入住公寓的学生大多具有强制入住的色彩，公寓管理方无须担心公寓居住资源浪费。 二是作为公寓“居民”的学会除受关于管理规章的制约外，还要受学校纪律的约束，管理相对容易。 三是公寓基本都是半封闭管理，且学生在公寓的时段性很强，外来干扰较小。 四是公寓居住安排的原则基本以班集体为单位实行男女分层或分栋、分区域居住，既具有一定的集体特征，又便于实行“男女分治”。 五是公寓的收入比较稳定，其入住费是由学校代收的，不像居民小区的物管费收起来具有相当的难度。 虽然公寓的管理具有上述优势，但也存在很多管理风险： 一是安全风险。安全风险主要来自治安、防盗、防火。虽然公寓实行半封闭管理，但由于公寓学生进出时段集中，管理者很容易疏忽，致使外来人员进入公寓，并发生留宿等问题，进而导致治安案件。近来很多公寓出现的治安和刑事案件大多由此引起。另外，由于学生防火、防盗意识相对较弱，公寓防火、防盗管理始终是薄弱环节。 二是因公寓入住的集体色彩，学生公寓容易因管理问题引发学生集体同公寓管理方的集体对抗，并最终导致管理方不得不做出某些实质性让步。 三是目前学生基本都是独生子女，不少学生尚不具备独立生活或自理的能力，辨别是非的能力也较弱。这就要求公寓管理方要投入管理以外的精力来协调和解决由此引发的问题。 （三）大中专学生公寓经营风险防范 防范公寓管理的风险，首先应重点放在公寓的安全管理上。管理方要明确安全分工，坚持岗位责任，严防安全管理漏洞。尤其是要对外来人员进出公寓格外严查，并防止内部员工监守自盗。其次，在节假日虽然公寓的学生很少，但不能疏忽管理，要像平时一样进行严谨管理。因为节假日也是公寓安全和防盗任务最重的时候。三是教育员工不但要做好服务，还要耐心、细致的帮助学生，特别是禁止训斥学生，以防管理工作处于尴尬和僵化状态。 此外，来自合同未明确的开水、洗浴是否收费，会增加公寓的经营风险。如有必要，可与学院协商签订有关收费事宜。 二、学生公寓有偿服务项目的管理和经营 大中专学生公寓有偿服务项目来自四个方面： （1）对属于学生责任造成的水电、照明进行的有偿维修。 （2）对属于学生责任造成的公物和家具损坏进行的有偿修复、修理。 （3）给学生生活提供的服务，如理发、洗衣、修电脑等。 （4）为学生代办、代发、代订的其他需收费的项目 对有偿服务的管理要坚持微利或保本原则，坚持低收费。其中维修、安装服务在执行中材料费要收取原价，不能加价，人工费原则按次收费。物业公司要细化项目收费，实行明码标价，严防个别维修人员借机敲诈。 对生活服务项目中的洗衣等服务，原则进行承包，收取管理费。尽管艺术学院在建设前没有考虑生活服务项目的配套用房，但物业公司也要创造条件开展类似服务。其中，洗衣、理发、电脑耗材等服务项目可以设置在公寓的管理用房之内。这样做的目的一是可以增加收入，二是为了方便学生，毕竟公寓本身具有社区属性。 三、大中专学生公寓投资估算 大中专学生公寓投资估算只是管理和运营前的经营性投资，不含瑞大公司后勤承包合同的投资。具体投资估算见下表： 大中专学生公寓经营投资估算表 单位：万元 序号 工程或费用类别 单位 数量 单价（万元） 投资估算（万元） 备注 1 管理用房办公家具 套 6 0.2 1.20 　 3 从业人员服装、标志 套 38 0.03 1.14 每人2套 4 固定电话安装 台 6 0.03 0.18 　 5 管理员资料柜 套 6 0.05 0.30 　 6 治安巡视人员对讲机 台 2 0.15 0.30 　 7 维修、保