宁德市金港名都房地产项目推策略报告65页-2007年-3.7m宁德市金港名都房地产项目推广策略报告65页-2007年-3.7m宁德市金港名都房地产项目推广策略报告65页-2007年-3.7m宁德市金港名都房地产项目推广策略报告65页-2007年-3.7m.ppt

2006年，房地产业入库地方税收和财政契税3.34亿元，占地方性财政收入15.7亿4的21.22%。 其中房地产业入库地方税收2.24亿元，占税收总收入11.17亿元的20.05%，同比增加8441万元，比增47.4%； 财政契税入库1.1亿元，占同级财政收入15.74亿元的7.0%，同比增加2512万元，比增29.70%， 房地产的投资、消费有力推动了宁德市国民经济的发展。 受“国六条”影响，部分项目提前开工，部分在建项目、未批的建设项目持有观望等待现象。从新开工面积构成看，住宅开发依然是房地产开发的主旋律，占比达79.33%， 办公用房和商业用房持续走低，这也符合目前宁德的房地产市场需求状况。 商品房销售面积84.84万平方米，同比减少19.26万平方米，下降18.5%，其中商品住房销售面积76.98万平方米，同比减少18.79万平方米，下降19.62?%。存量房交易面积116.41万平方米，同比增加36.79万平方米，比增46.21%。土地购置面积78.76万平方米，同比增加19.73?%。 全市商品房供求关系基本合理，求略大于供。商品房购买群体发生变化，消费主体由原来的工薪阶层逐渐被乡镇进城的人员和在外做生意的高收入人群及部分购房投资者所取代。 商品房空置面积5.49万平方米，同比下降13.34万平方米，下降70.88%，说明市场销售需求相对旺盛，进一步促进了房地产市场健康发展。 从供应结构看，商品住房开发市场占绝对主流产品，而商业用房市场占有率明显下降。 从销售户型情况看，套型面积在100-120平方米和120-144平方米面积段的商品住房分别占20%和40%，成为最畅销的主力户型。但是套型面积在90平方米以下的仅占10%，套型面积在144-180平方米的商品住房批准预售面积为约4.22万平方米，而销售面积仅为2.9万平方米，说明大户型的供应结构需进一步优化。 房价上涨的原因: 1）是土地供应量相对减少，存量土地开发进展慢，而新交易的土 地购置费用提高。 2）商品房开发小区配套设施的进一步完善和政府相关部门的规 范管理，及高层住宅量增加，也增加了开发成本。 3）随着城市化进步的加快，大量人口进城、投资购房等因素的 影响也提高了房价。 4）买房者往往买高不买低的心里作用。 5）短期内缺乏竞争，开发企业有意抬高房价。 金融部门对房地产行业信贷支持力度加大 据金融部门统计，2006年全市房地产开发贷款余额为9.1亿元，与去 年同期相比增加了2.44亿元，其中住房开发贷款余额7.34亿元，与去年 同期相比也增加了2.44亿元； 从以上数据可以看出银行贷款支持购房作用显著，激发了市场的供 给和需求，受商品房新开工面积增加的影响，房地产投资资金中自筹资 金也相应的较大幅度提高，受宏观政策影响，金融部门将会减少房地产 开发货款，开发企业资金将主要是靠企业自筹。 市场现状分析小结 近几个月宁德市场商品房销售势头良好，涨幅快； 房地产销售面积略大于批准的预售面积，空置率明显下降这都很好说明了宁德市房地产市场供求基本平衡，求略大于供； 商品住房正朝供应结构基本合理化发展，在新开工面积中83.95?%为住宅，而办公用房和商业用房开发量所占比例较少，这也符合我市当前市场以住房需求为主； 以宁德市区为例，从销售户型情况看，套型面积在100-120平方米和120-144平方米面积段的商品住房分别占近20%和40%，成为最畅销的主力户型； 目前商品房旧城区经营性房地产开发用地供应偏紧，供应节奏不均衡，且房屋拆迁难度加大，进一步加剧用地供应紧缺问题。 2007年，已取得施工许可证、规划方案已批但未取得施工许可、规划方案已报但未批的项目将有60-90万m2，这些项目都将投入建设，预计比2006年增加8%以上。 宁德市区商业用房空置、住房入住率低将进一步加大。由于市区近几年集中发展东侨新区，配套设施方面不够完善，新区商业氛围不够成熟，而山区县买房的人、购房用于投资的人不断在增加，从而造成宁德市区商业用房空置率和住宅入住率进一步的加大。 当前宁德市区楼盘概况： 可售楼盘：6个 (大部分集中在东侨区) 华府豪庭 　　盛辉君裕东湖 　　天安君域兰湾 　　名阳帝景 　　君临天下 　　琴海豪庭 通过以上的形势分析结合本项目的特点，我们认为项目面临以下 问题，而解决好这些问题是项目成功的关键。 1、在东侨区强势地产品牌的包围之下，本案如何突围而出？ 2、本案所处区域的劣势将对本案造成什么影响？ 3、项目的整体均价多少最合适并采取哪种价格策略？ 4、如何避免同质化竞争，塑造项目特色和个性？ 要解决项目面临的以上问题，必须对项目进行定位包括整