金地物业管理顾问工作指引.doc

金地物业管理顾问工作指引 共创物业管理辉煌 ——《金地物业管理顾问工作指引》前言 物业管理作为新兴的“朝阳行业”，在中国已走过了20年的发展历程。 20年来，无数的物业管理企业，无数的物业管理人，为中国物业管理的发展和成熟，进行着默默的耕耘和奉献。 这套《金地物业管理顾问工作指引》是金地物业管理多年顾问工作的经验总结，是数十个顾问管理项目运作模式的提炼和升华，是无数金地物业管理人心血和智慧的结晶。她不仅为金地物业管理今后的顾问项目明确了标准化的作业规程，同时也必将为中国物业管理行业的规范成熟及水平的提升，做出探索性的巨大贡献。 这套《金地物业管理顾问工作指引》，基本涵盖了金地物业管理顾问工作的所有流程和环节。从项目开发的前期准备，到物业接管验收后的入伙装修，再到业主入住后的日常管理，直至顾问合同期满后的跟踪服务，以及创优工作的开展等等，每个环节、每个流程、每项工作都有具体的要求，有详尽的描述，有要点的提示，有相关的背景资料供查阅，有具体的实际案例供参考…… 金地物业管理的目标，是以这套《金地物业管理顾问工作指引》为开端，在全国所有的顾问管理项目中，建立标准化的规范操作模块，在各个业务领域，形成规范一致的作业规程和服务水平。力争像“麦当劳”一样，做到以标准化的运作模式，标准化的操作环节，标准化的语言行为，标准化的考核评估，生产标准化的产品，提供标准化的服务。 “泰山不辞细壤，故能成其大；河海不择细流，故能就其深。”金地物业管理的模式是开放的模式，金地物业管理的文化是开放的文化，衷心希望使用者通过实践，不断总结经验，不断超越前人，不断充实完善这套《金地物业管理顾问工作指引》，为金地物业管理的明天，也为中国物业管理的明天，创造出更大的辉煌！ 第一部分 前期工作指引 第一章 项目开发前期准备 一、顾问项目执行前的准备工作 相关资料1： 顾问项目执行准备工作规定 1．目的 合理安排和规范在开展顾问工作前的有关事项。 2．适用范围 企业发展部相关人员办理执行顾问的准备工作。 3．相关文件 3．1《采购及分包控制程序》 3．2《人力资源管理程序》 4．职责 4．1部门经理负责安排有关人员准备开展顾问工作。 4．2区域经理负责开展顾问的准备工作。 4．3顾问经理负责开展顾问的准备工作。 5．内容 5．1顾问工作准备执行的条件。 5．1．1物业管理顾问合同已签订。 5．1．2对方履行合同，按期支付应付的相关费用。 5．1．3距合同要求的现场顾问时间不少于一个月。 5．2顾问人员的配备 5．2．1新入司职员应有不少于三个月的司龄，并已接受相关培训，符合任职要求。 5．2．2视需要申请从其它部门调配。 5．2．3现职顾问经理/项目经理。 5．3顾问人员应了解熟悉顾问项目的相关情况。 5．3．1有关开发商、物业公司的基本情况。 5．3．2当地物管市场、房地产市场情况。 5．3．3合同期限、各阶段时限、付款金额及特别的约定事项。 5．3．4项目的以往工作及现状。 5．3．5现有资源情况。 5．4顾问人员应做好顾问项目的工作交接。 5．4．1直接接受拓展人员及相关人员的工作交代，如必要应做简要记录。 5．4．2查阅该顾问项目的有关资料，如《业务信息处理单》、管理方案、合同、往来函件、《顾问工作报告》等。 5．5根据顾问要求确定应配置的硬件工具、物品（如金地物管顾问标识牌）等，按《采购及分包控制程序》办理早购和领用。 5．6出差应提前至少1天办理，填写《出差审批单》、《借款审批单》报上级批准。 5．7特殊情况下，部门经理可指定专人代为办理物品早购、领用、用车申请及出差办理等手续。 5．8由办公室发出《关于派驻项目顾问人员的函》，由公司加盖公章生效，顾问人员去顾问项目报到时交甲方，企业发展部留复印件存档。 6．记录 6．1《关于派驻项目顾问人员的函》由企业发展部保存一年。 7．附件 无 开发商会面、沟通、实地考查 应少发表意见多了解情况，见拓展项目考察规程 相关资料2： 拓展项目考察规程 1．目的 了解和掌握拓展项目的基本情况，以确定对其拓展的可能性。 2．适用范围 企业发展部对各区域项目的考察活动。 3．职责 3．1企业发展部部门经理对需考察项目统筹安排或向上级汇报。 3．2区域经理负责对区域内各项目的考察。 3．3项目经理负责分管地区各项目的考察。 4．内容 4．1考察前的必要准备 4．1．1无论进行信息跟进、考察、洽谈、出席重要会议或场合，特别是初次与对方开展公共关系的情况，相关人员应遵循以下要求。 4．1．2仪容仪表的要求 a． 着公司规范服饰、标识，特别是二人以上共同参与时应保持一致。 b．精神饱满、待人大