天津滨海项目二期项目定位及产品规划建议20141125课稿.pptx

九州通资产管理部 2014年11月 天津滨海项目二期 项目定位及产品规划建议 Contents 项目属性及目标确定 天津工业市场分析 项目整体定位 项目规划建议 项目属性及目标确定 区域位置及认知 项目位置及认知 二期开发目标 项目所在位置为滨海高新区，隶属滨海新区，滨海新区是天津市下辖的副省级区，国家级新区和国家综合配套改革试验区。 滨海高新区 塘沽区 滨海核心区 汉沽区 汉沽新城 天津 老城中心区 1、区域位置及认知 项目位于滨海高新区的滨海科技园，规划一区六园，信息技术、新能源材料、生物医药、现代服务、装包制造产业云集。 天津滨海高新技术产业开发区（简称天津滨海高新区）为首批国家级高新技术产业开发区，总规划面积97.96平方公里 ，一区六园。其核心区域华苑科技园、滨海科技园位于天津市西南和东部，是天津经济发展的双子星座。 本项目所处的滨海科技园规划面积30.5平方公里，是国家科技部和天津市政府共建的全国唯一国家高新区，滨海新区“领航区”。 九州通 区域认知 项目地块为工业用地，位于滨海科技园康泰大道与高新三路交汇处，隶属于滨海新区。 项目距离天津市区25KM，约40分钟车程；距离塘沽区中心17公里，约30分钟车程；距离机场10公里，约20分钟车程；距离天津港口20公里，约25分钟车程；距离北京150公里，约80分钟车程；距离京津城际铁路站6公里，约10分钟车程。 距离30公里 车程40分钟 2、项目位置及认知 一期项目形象：本项目打造专业的健康产业园，与周边项目形成差异化定位。 以健康产业、专业医疗生产为主打，与周边项目形成了差异化，突出项目独特优势。但在推广过程中，并没有将价值点放大，为项目带来鲜明形象价值。 项目认知 项目认知 一期内部规划：产品面积过大，超过市场主流产品面积，购买门槛高。 一期规划建造18栋楼，其中10栋独栋、5栋厂房、2栋孵化楼、1栋动力车间。其中独栋单体面积约1400-2530，厂房2100-3200，而市场主流独栋仅为600-1200㎡，厂房1200-2400㎡。以6000元单价测算，总价约900-1500万，且不易分割产权，只能整体购买，购买门槛高。 楼栋号 楼层 建筑面积（㎡） 建筑形态 1-1# 9 13136.9 孵化楼 1-2# 9 13136.9 配套服务楼 1-3# 2 2697.7 厂房 1-4# 3 3242.4 厂房 1-5# 3 1446.4 独栋研发楼 1-6# 5 2538.9 独栋研发楼 1-7# 3 1409.9 独栋研发楼 1-8# 5 2538.9 独栋研发楼 1-9# 2 2179.6 厂房 1-10# 3 2285.3 厂房 1-11# 3 1446.4 独栋研发楼 1-12# 5 2538.9 独栋研发楼 1-13# 2 2281.2 动力车间 1-14# 3 3114.8 厂房 1-15# 3 1409.9 独栋研发楼 1-16# 4 3215.8 独栋研发楼 1-17# 4 2203.6 独栋研发楼 1-18# 5 2203.6 独栋研发楼 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 17 18 16 一期 二期 项目认知 一期外部环境：滨海高新区的边缘，位置偏远，交通与配套设施还不健全。 一期规划项目所处为滨海高新区的边缘，位置较为偏远，出行交通极为不便，项目周边基本没有配套，导致工作及生活不便，极大影响了项目的销售。 项目认知 一期客户情况：项目从2012年至今总共仅上访109个客户，有效客户仅3-5个。 一期客户中目前到访的仅有109位客户，有效客户仅有约3-5人。客户来源少，且诚意度不高，目前仅有1名客户缴纳定金。 项目认知 综合来看一期项目存在的主要问题是客户来源少、购买门槛高、价值预期低，那么我们项目二期的目标主要是什么？ 财务目标：现金流为上，加速资产快速运营，实现项目利润和价值最大化。 企业目标：建立符合九州通的工业运营模式，并为公司其余项目提供可复制模式。 3、二期开发目标 思考： 选择什么样的产品，既能较好的解决一期目前已经存在的问题，又能完成二期项目目标是本次报告主要需要解决的问题。 ——我们来看看天津市场情况 天津工业市场分析 滨海新区规划认知 天津工业市场概况 项目竞案分析 工业项目情况总结 天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。 天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。 中国经济发展新的增长极 经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深