关于我国房地产市场调控政策的几个问题.doc

关于我国房地产市场调控政策的几个问题 曾国安 （武汉大学经济与管理学院， 武汉大学中国住房保障研究中心）  目 录 目 录 II 一、中国房地产市场的发展历程 5 （一）中国房地产市场的发展阶段 5 1、房地产市场发展的酝酿阶段 5 2、房地产市场的形成阶段 5 3、房地产市场快速发展阶段 6 4、市场与保障齐头并进阶段 7 （二）房地产市场的运行状况 9 1、1988年之前的房地产市场 9 2、1988~1997年房地产市场运行状况 10 3、1998~2007年房地产市场运行状况 13 4、2008年以来的房地产市场运行状况 19 （三）中国房地产市场运行特点 20 1、积极方面 21 2、消极方面 21 二、商品住房市场政府调控政策的演变及效果 23 （一）金融政策的演变及实施效果 23 1、金融政策的演变 23 2、金融政策的实施效果 26 （二）土地政策的演变及实施效果 28 1、土地政策的演变 28 2、土地政策实施效果 30 （三）税收政策的演变及实施效果 31 1、税收政策的演变 31 2、税收政策实施效果 33 （四）市场管制政策的演变及实施效果 33 1、市场管制政策的演变 33 2、市场管制政策实施效果 35 三、房地产市场政府调控存在的问题 37 （一）城镇房地产制度不完善 37 1、住房保障体系不健全 37 2、土地出让制度有待完善 38 3、商品房预售制度有缺陷 39 4、房地产税制设置不合理 39 （二）调控目标不合理 40 1、调控的基本目标摇摆 40 2、调控的目标常流于片面化 40 3、调控目标缺乏长期性连续性 40 （三）调控政策未能严格执行 41 1、金融政策方面 41 2、土地政策方面 41 3、税收政策方面 42 （四）调控政策之间存在冲突 42 1、相关部门之间缺乏协调机制 42 2、中央与地方博弈导致调控效果弱化 43 四、对本次房地产市场调控政策的解读 44 （一）本次房地产市场调控政策的主要内容 44 （二）本次房地产市场调控政策的重点内容 44 1、要求地方政府制定房价调控目标 44 2、加大保障性住房建设 45 3、提高交易税率和进行持有税征收试点 45 4、紧缩住房消费信贷 45 5、加大限购力度 45 6、加强分级约谈和问责制度 45 （三）关于本次房地产市场调控政策的特点 46 1、是中央政府历次调控政策的延续。 46 2、主要是政策力度的变化，而不是政策结构的变化。 46 3、调控对象仍然是住房需求。 46 4、调控目标主要是住房价格。 46 5、调控政策的性质是管制。 46 6、调控的政策工具是各类管制政策（信贷管制、土地管制、规划管制、交易管制、税收、约谈与问责）。 46 （四）关于本次房地产市场调控政策的几个问题 46 1、 关于价格调控目标的政策 46 2、关于保障性住房建设的政策 47 3、关于税收政策 47 4、关于信贷管制政策 47 5、关于住房用地供应管理政策 47 6、关于限购政策 48 五、关于改善房地产市场调控政策的几点思考 48 （一）关于房地产市场调控的目标 48 （二）关于房地产市场调控的对象 49 （三）关于完善房地产市场调控的制度基础 49 1、建立房地产市场调控的长效制度体系 49 2、完善城镇住房供应制度 49 3、完善土地出让制度 50 4、改进商品房预售制度 50 5、改革房地产税收制度 51 （四）关于房地产市场调控的政策手段 51 1、合理运用各种调控政策手段 51 2、强化政策执行力度 52 （五）关于调控政策的有效性 53 1、加强调控部门联动 53 2、理顺中央与地方关系 53 3、提高政策的区域针对性 54 一、中国房地产市场的发展历程 中国房地产市场的发展 在计划经济体制下，中国城镇实行住房产权公有、实物分配、低租金使用的福利性分房制度，政府和职工单位承担职工住房建设、管理和维修养护的全部责任；国有梯度使用权行政划拨，无偿、无期限提供给用地者，不允许流转。从实践结果看，住房建设投资严重不足、住房供应短缺，城镇居民住房条件长期得不到改善，1978年城镇人均住房面积，住房短缺日益加剧，成为严重的社会问题。 房地产市场酝酿阶段为解决居民住房困难的问题，1980年4月，邓小平在关于住房问题的讲话中明确提出了中国城镇住房制度改革的构想，指出住房要走商品化道路。同年6月，中国中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣布将实行住宅商品化的政策。 房地产市场形成阶段1988年2月国务院批准印发的国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》国发[1988]11号，明确提出了住房商品化目标与提租补贴的改革方案。此后，各地采取多种方式调整租金、出售公有住房、集资建房