293长沙房地产市场发展分293长沙房地产市场发展分析293长沙房地产市场发展分析293长沙房地产市场发展分析.doc

长沙房地产市场发展分析 一、长沙房地产市场发展历程（一）长沙房地产市场发展背景随着全国二线城市近年来的飞速发展，长沙作为泛珠三角经济发展战略的重头城市，近年来取得了长足的进步。特别是在全民消费能力上，长沙市的第三产业生产总值远远赶超临近的湖北省会城市——武汉，从而直接推动了长沙房地产市场的进一步完善和繁荣。1．综合经济实力不断增强长沙市人均国内生产总值从1998年的9307元，上升到2003年的15540元，平均增长速度为11.3%，并且2003年增幅加大。2005年上半年，长沙市完成地区生产总值607.56亿元，同比增长14.3%，在全国26个省会城市（拉萨市、台北市未统计在内）中，长沙的经济总量规模、GDP增速分别排第13位、第11位。与去年同期的排位相比，长沙的经济总量排位没有发生变化，但增速提升了1位。就上半年GDP在全国26个省会城市的排位而言，长沙的“位次”相对稳定。上半年中部地区6个省会城市的经济总量规模，实际上存在4个档次：武汉、郑州、长沙各属一个档次，每一档次之间GDP总量相差200亿元左右；南昌、太原、合肥3市为同一档次。长沙的GDP总量规模在中部地区6个省会城市中稳居“老三”。 综合经济实力不断增强，为长沙房地产行业的发展提供强大的经济支撑。2．全社会固定资产投资不断增长长沙市固定资产投资从1998年的107.3亿元，大幅上升到2004年的589亿元（2000年后平均增长率为43.3%），成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。长沙城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对长沙市房地产的发展起到很大的推动作用。3．长沙城市居民储蓄比重逐步增加，人均购买力逐渐增强在整体经济发展的同时，长沙市城市居民生活水平持续提高，年均增幅10%左右。2004年长沙市城市居民人均可支配收入达到11000元，已处于中西部同类城市前列。2005年上半年，长沙的城市居民人均可支配收入、消费性支出分别为6656元、4601元，在全国26个省会城市中分别排第5位、第4位，在中部地区省会城市中排名第一。2005年上半年长沙农村居民人均现金收入为3178元，同比增长18.6%，在全国省会城市中分别排名第5位、第4位。从中部地区6个省会城市来比较分析，长沙农村居民的人均现金收入、增长幅度分别排名第1位、第2位。 2004年长沙市城市居民人均消费性支出预计达到9000元，在全国35个大中城市中排第9位，同比增长8%，平均增长率为7.5%。人均消费性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，低了2.5个百分点，这说明了长沙城市居民人均消费支出的比重在下降。逐步加大的储蓄比重，反映未来对于房地产的购买能力在逐年增强。（二）长沙市房地产市场发展状况1．长沙市房地产开发投资持续增长，发展速度不均长沙房地产开发完成投资额自1999年以来，以平均增长率为43%的速度持续增长。今年上半年长沙共完成房地产开发投资85.9亿元，比去年同期71.77亿元增长19.69%。从投资用途来看，住宅投资增长较大，占总投资的75.61%，比去年同期增长53.98%；商业营业用房比去年同期增长15.47%，办公写字楼和其他用房的投资均有减少。按投资构成分析，土地购置费增幅较大，预示今后几年长沙房地产项目将会大量增加。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。但是，由上图可以看出，增幅不均，波动化特征明显，说明长沙市的房地产开发缺乏理性，跟风趋势较为明显。市场火热时，长沙市房地产开发商就盲目地增加市场供应量，造成市场供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。来年的供应量增长幅度小于市场需求增长幅度，从而又一次导致市场的火热，这样便形成市场开发的相对不成熟。2．长沙房地产开发施工面积逐年增长长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2004年施工面积总量达到1572.9万平方米，今年上半年商品房施工面积为1367.44万平方米，比上年同期1085.72万平方米增长25.95%。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。3．长沙市房地产竣工面积逐年大幅增加长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.2%，2004年竣工面积达到1130万平方米，同比增长87.8%。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。