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2005龙岗近年小户型市场发展特征分析目　　　 录 一、小户型的发展概述 二、龙岗小户型的分布 三、龙岗小户型置业特征 1、投资理念兴起 2、小户型需求增多 3、居住纳米化 4、容积率增高 5、产品升级换代加速 四、龙岗近年小户型市场发展特征 1、市场总体供需平衡 2、批准预售与市场需求相符 3、销售平稳发展 4、均价增幅平缓 5、市场一边倒，布吉一枝独秀 　　一、小户型的发展概述 　　近年来，深圳小户型物业不断变化发展，给人以耳目一新的感觉。在产品的类型上，小户型物业不断经历着更新换代，户型结构逐渐改进，居住功能日趋完善，配套服务设施也不断提高。早期的小户型多为简单的投资型物业，户型设计较为落后，通风、采光效果差，缺乏社区配套。酒店式公寓的出现突破了小户型的局限，引入酒店式服务，有效提升了物业的附加价值，酒店式公寓成为小户型发展历程的重要标志之一。随着市场的发展，小户型的设计更加精细化，社区配套设施更加完善，实用率也有了极大的提高。 　　小户型从罗湖开始发展起来，作为罗湖的后花园，龙岗布吉的小户型近几年也发展迅速，随着关外开发的日趋白热化，小户型在龙岗开始焕发出它的特有魅力。 　　该分析报告所指的小户型指建筑面积在70平方内的户型。 　　二、龙岗小户型的分布 　　在龙岗各街道小户型物业分布上，布吉占据了龙岗绝大部分市场份额，中心城、横岗、龙岗街道只占较少的市场份额，而其它街道目前还没有出现小户型销售面积超过5000平方米的楼盘。 　　2002－2005年8月31日龙岗建筑面积在70平方以内的小户型销售面积超过5000平方的楼盘主要有：布吉的信和爱琴居、百合星城（一期）、大世纪水山缘、中心花园、龙威花园、桂芳园、可园、怡康家园、鸿景豪苑等，中心城的俪景中心、榭丽花园、竹雅名居、阳光广场等，横岗的水晶之城、怡美山庄，龙岗街道的御林、叠翠新峰花园。 　　三、龙岗小户型置业特征 　　1、投资理念兴起 　　投资理念是深圳小户型的主要卖点之一，龙岗也不例外，布吉的信和琴居、中心花园、地铁3号线旁的鸿景豪苑以及龙岗中心城小户型项目——俪景中心对外口头销售策略就是“投资＋自住的优选项目”，御林则纯粹打出“投资＋度假”的概念。 　　2、小户型需求增多 　　龙岗小户型需求增多有两个原因：一方面，由于深圳家庭规模的小型化特征、移民城市稳定的租赁需求以及庞大的中低端置业者的偏爱，使小户型拥有强大的需求群体；另一方面，深平快速干道的通车，深惠公路的改造、地铁三号线的建设，将把布吉与福田中心区、罗湖中心区以及龙岗中心城连成一线，使长期以来制约关外房地产发展的交通瓶颈得到彻底改善。 而随着城市化进程的加快，龙岗各主要片区加速成熟，相应的市政配套完全能满足小户型置业者对便利生活的高要求，小户型的置业需求大大增多。 　　3、居住纳米化 　　龙岗小户型目前还呈现户型面积减小的趋势。如去年龙岗的六个小户型项目（中翠花园即峰之畔、华兴苑、布吉中心花园、锦城星苑、创富时代名苑、信和爱琴居）的户均面积在75平方米左右，其中的信和爱琴居乃去年下半年最后推出的一个小户型，其户型面积明显减小，33－88平方米之间，打破龙岗户型最小记录，今年推出的几个小户型包括俪景中心、鸿景豪苑和怡康家园户型面积继续“向小看齐”，俪景中心户型面积在44－66米之间，为龙岗中心城发展多年来的第一个小户型项目，鸿景豪苑户型面积在43－97平方米之间，以43－73平方米户型为主，怡康家园被业界喻为深圳首席纳米小房子，户型以38--67平方米为主。 　　4、容积率增高 　　龙岗小户型项目呈现“身架小肉肉多”的趋势，越来越多“见缝插针”的小户型项目面市，如华兴苑、锦城星苑、创富时代名苑、信和爱琴居、俪景中心、鸿景豪苑等项目占地面积都在4000平方以内，但建筑规模个别项目甚至接近5万，容积率最高达13！俪景中心和鸿景豪苑容积率也分别达到5和7。 　　5、产品升级换代加速 　　由于布吉的项目经常受到老房子陈旧落后等因素的影响，因而发展商在定位之初就对项目进行了全面的换代升级。在户型设计上，龙岗一些楼盘如可园、桂芳园、御林、怡康家园、俪景中心、御林等充分考虑了户型的方正适用，以及落地凸窗、露台等人性化设计，在设计上摆脱了以往小户型的形象，超越了一般公寓、酒店设计概念，与城市大环境和谐，建筑的体量感和动感呼之欲出，营造出气势磅礴的建筑空间。 　　四、龙岗近年小户型市场发展特征 　　1、市场总体供需平衡 　　从供给与需求情况看，近年来龙岗区70平米以下的小户型供需平衡。2002年至2005年8月31日，龙岗区小户型批准预售套数12361套，销售套数12034套，批准预售面积724397.25平米,销售面积711675.02平米，批准预售与销售情况基本一致。 　　2、批准预售与市场需求相符 　　2005年截