2010年5月西安房地产市研究报告_60ppt_招商地产2010年5月西安房地产市场研究报告_60ppt_招商地产2010年5月西安房地产市场研究报告_60ppt_招商地产2010年5月西安房地产市场研究报告_60ppt_招商地产.ppt

09年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2号线施工建设、曲江外 扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩， 推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均 衡化。其中城北区和城东区从城市化中受益最大，并成为2009年西安市场发展 最迅猛的区域，各个区域的整体房价水平也随之上涨。 3.3 2009年西安市住宅成交价格走势图 西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后，08年在各种因素的影响下，出现了“短暂的停歇”，但09年尤其是春节过后，西安楼市全面复苏，成交量持续攀升，房价也一路看涨。到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，8月份首次突破5000元，达5009元㎡，9月成交均价甚至攀上6000元/㎡的最高峰，且在四季度旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所推高，整体市场价格走势明显趋高，同时市场热点区域如浐灞、城北等区域部分楼盘价格涨幅相对更为突出。2009年西安普通住宅成交价格为4701元/㎡。 3.4 2005年以来西安市房价收入比走势 西安市历年房价收入比走势图 从2005年至今，西安住宅成交的总价水平稳步上升，同时西安居民的可支配收入水平也保持了较快的增速，并且高于平均总价的增长水平，从趋势来看，西安房价收入比逐年降低，主要是由于收入水平增长较快。综合作用下，西安的房价收入比逐年下降，从2000年的18.18，降到2009年的11.91。 3.5 2009年西安市住宅月度供求分析 2009年住宅月度供求走势势图 2009年全年供应量为11049万㎡，成交量为13319万㎡，整体表现为供不应求，一定程度上消化了部分市场存量。造成供不应求的局面主要有两个原因，一是由于08年经济危机的影响，许多开发商谨慎拿地，市场供应量放量趋缓；二是由于利好政策不断，各类需求旺盛，成交量猛增。 3.6 2009年西安市住宅成交套数及面积分析 90㎡以下占总成交套数的43.43%，比08年提高13.43%；90-144㎡占总成交套数的47.95%，比08年增长了3.95%；下半年90-144㎡之间住宅成交比例的增大，是因为下半年改善型需求不断入市。 3.7 2009年西安市住宅购买人群分析 09年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的91.88%，消费人群的主体仍然是本地人群，与08年相比上涨1.08%。随着购房刚性需求在2009年1、2季度得以有效的释放，而2009年3、4季度商品房住宅市场可以用“量价齐升”来形容，投资型和改善型购房需求比例在逐步增大，随着西安房价的日趋上涨，大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业，如今西安的购房者已认识到在西安置业的升值潜力，于是纷纷出手。 3.8 2009年西安区域市场趋势 城东区：在浐灞生态区火热的带动下需求旺盛，但09年市场供应难以满足。 城西区：09年底拉开了整体改造开发的序幕，市场供应猛增。 城南区：仍是购房者最关注的区域，出现供求两旺局面。 城北区：是09年西安市场发展最快区域，市场供应集中放量，成交也在四季度超过城南区，其发展潜力巨大。 高新区：09年市场供求实现反弹，成交在全市市场中所占的比例也不断上升。 城内区：仍处于缓慢边缘化的过程中，预计2010 年市场将持续萎缩。 3.9 2009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区--土地供应 493.71 162.38 合计 252.71 73.90 2008年土地供应 241 88.47 2009年土地供应 建筑面积（万㎡） 占地面积（万㎡） 年度 2010年城东区伴随着地铁一号线开工、世园会的即将开幕以及纺织城的集中改造都将使城东基础建设焕然一新，这将直接推动开发商的拿地热。而浐灞板块在城东的改造中将是发展最快的一个板块。 3.9 2009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区--热点板块--浐灞生态区 2010年浐灞生态区的开发，地铁一号线的修建直接带动了长乐路沿线的房地产市场，2011年世园会的举办前一年也将是浐灞生态区发展最快的一年。现今浐灞仍有大量的闲置土地有待开发，发展潜力巨大。如今恒大、绿地、龙湖、恒盛、深振业等全国知名开发商进驻。 3.9 2009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区—关注项目 由于是新开发的区域，浐灞板块在很多方面仍然与成熟区域有一定的差距，一些楼盘所处位置的基础设施和配套建设仍然稍显不足。 陕西 德方长安实业 高层 10年 1月 4939 5.5 30 常春藤花园 4477 待定 待定 成交 均价 09年 12月 待定 待定