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城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体 特征1：城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市” 广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境 特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用 纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值 特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性 香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接 特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性 日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载 城市综合体的特征及价值总结  项目规划理解小结综上所述：本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。 随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段 规模：单体规模在3～5万㎡之间，规模适中档次：多为中档、中高档 产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点 外立面时代感强、昭示性好，商务形象突出； 内部装修一般，走廊较窄，多为1.8～2.2m，整体品质感仍有待提高； 大堂面积多为400-600㎡，普遍偏小，难以彰显中高档形象； 标准层面积约为1200~2000㎡，单间面积在80~600㎡之间，其中主力面积为150~250㎡； 部分写字楼设有空中花园，打出“生态办公”概念；外立面开始采用中空Low-E玻璃幕墙，以降噪保温隔热。 客户：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主。 客户：企业规模中等，对300平米以下面积需求旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少 民营中小型企业一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；国际企业虽然实力雄厚，但多数仅在长沙设立办事处而非区域总部，因此对面积需求也不大； 金融业、地产业、制造业及流通行业的企业通常选择较高品质的专业写字楼，户型面积在200~500平米之间，主力需求为150-300平米； 少部分在长沙扎根的实力企业选择500㎡以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、中隆大厦等。 租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高 销售：良性健康发展，投资回报率有保障 如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段； 租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、IT通信业等能承租力强的实力企业； 通程国际大酒店（五星级） 租金水平： 租金：3.8元/㎡/天 物业管理费：2元/㎡/月（不含空调、电费） 企业进驻情况： 共入驻企业约21家，入住率约90%，其中省内企业占62%，省外企业占38%； 金融、房地产、IT及机械设备业企业成为主要客户。 分布：主要位于市区成熟路段； 入驻企业：本土创业型企业、小型民营企业；外省企业驻长办事处； 企业入驻的原因：： 租金在1元/㎡/天左右，价格相对较低； 地段较好，周边配套成熟； 宜商宜居； 客户：以省内中小规模的科技、房地产、文化传播类企业为主 产品：整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公 几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流 长沙写字楼基础市场研究总结 市场：稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长 专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展，且中高档写字楼投资回报率高于高档写字楼； 客户：金融、房地产、IT类为中高档专业写字楼的主要消费群体，300平米以下面积为主需求 金融企业、房地产企业、IT通讯企业等，成为长沙高档、中高档专业写字楼的重要消费群体； 中小规模的科技电子企业、咨询顾问企业、贸易企业多选择“宜居宜办公”的商住楼。随着企业形 像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求； 产品：向高标准配置发展，但整体品质感不强 硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规 模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上、相关配套及物业管理方 面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强； 未来：竞争集中在中心城区，未来1-3年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。2012年后，需求量将大幅下降。 1.项目写字楼开发资源盘点 湖南CPD的核心地带，城市未来中心位置 立体交通网络，交通便捷 地块昭示性强，具备地标特质 花园湖泊资源，生态环境突出 2.项目写字楼发展定位建议 体现CPD核心区城