房地产企业纳税风险防范.ppt

* 内部认购以后的纳税风险（续9） 国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 二（五） 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 * 内部认购以后的纳税风险（续10） 国税发[1995]153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知 当年应预征的所得税 = （当年预售收入 × 营业利润率 ― 尚未弥补的亏损）× 法定税率 注1：营业利润率一般为10%或15% 注2：尚未弥补的亏损仅限于预售当年以前年度的亏损，也不包括预售当年的亏损 注3：其他业务利润和营业外收益不预征所得税，但应抵减当年发生的期间费用 * 内部认购以后的纳税风险（续11） 国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 在不考虑投资收益的情况下： 当期预计的应纳税所得额 = 当期实际的预售款（含定金）×预计计税毛利率 – 期间费用 + 其他业务利润 + 营业外收益 + 补贴收入 + 其他应税损益调整 当期应预征的所得税 = （当期预计的应纳税所得额 – 尚未弥补的亏损）×法定税率 * 内部认购以后的纳税风险（续12） 预征所得税的前提条件是收入、成本、费用中的一项或多项不能准确核算，不能按照所得税的一般办法进行查帐征收，只有采取查定征收的办法征收所得税。但与一般的查定征收不同的是，上述收入、成本、费用事后能够准确核算时 ，可以申请按照实际利润与原查定利润的差额申请退税或抵税。 * 内部认购以后的纳税风险（续13） 一般的说，房地产企业的收入和期间费用在开发过程和销售过程都可以准确核算，但工程成本的核算由于专业性较强，即使企业财务人员也很难做到准确核算，实际工作中都借助会计师事务所中的造价工程师来具体计算，对外出具工程结算报告，作为与建筑安装企业结算工程价款的依据，同时依据财务决算报告，核算开发总成本和单位开发成本。 * 内部认购以后的纳税风险（续14） 注：进行工程结算的时间法律没有强行规定，由建筑工程的建设方（甲方）和施工方（乙方）自行协商确定，所以税务机关无权要求企业限期进行工程结算和财务决算。但是房地产企业在向税务机关出具工程结算和财务决算报告之前，不得停止预征所得税，不考虑建筑工程是否达到预定可使用状态。 * 内部认购以后的纳税风险（续15） 房地产项目达到竣工交付状态，即房屋的使用权发生了转移，应停止预征所得税 注：个别地方税务机关要求现房的销售成本如果不能够可靠的计量，仍然按照预计利润率计算营业利润预征所得税，可靠计量的一般标志是办理了工程结算和财务决算手续 * 内部认购以后的纳税风险（续16） 国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 二  实际工作中，当企业的实际毛利率高于预计计税毛利率时，开发商失去办理财务决算的积极性，税务机关才介入 核算成本，并不是说税务机关一定要介入核算成本 * 内部认购以后的纳税风险（续16） 财政部关于对“企业会计制度”有关问题的复函 财会便[2002]53号 四、关于房地产开发企业销售收入确认问题。我们认为，《企业会计制度》中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入。 * 内部认购以后的纳税风险（续18） 《企业会计制度》第八十五条 销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制； 3、与交易相关的经济利益能够流入企业； 4、相关的收入和成本能够可靠地计量。 * 内部认购以后的纳税风险（续16） 从上述文件我们可以得出结论： 房地产开发公司在办理工程结算和财务决算以前，会计账簿上不可能出现商品房销售收入，即主营业务收入为零，这是行业的特殊性决定的，不能按照税法的预计毛利率分别确认主营业务收入和主营业务成本，预售的房款只能长期记录在预收账款科目，缴纳的营业税也只能长期反映在应交税金—应交营业税的借方。 * 内部认购以后的纳税风险（续20） 在不考虑以前年度亏损的情况下： 对于外资企业来说，预征所得税的所得额与年度申报表申报的利润（或亏损）无关，即取得预售收入必须缴纳所得税。 对于内资企业来说，预征所得税的所得额与年度申报表申报的利润是一致的，即取得预售收入不一定能够缴纳所得税。 注：预计计税毛利作为“其他纳税调整增加项目”处理 * 交付使用后的纳税风险 1、检查后续收入的完整性 2、检查是否